銷售員如何推銷工業土地

Ⅰ 如何做好一個工業品的銷售業務員

本章主要介紹新的營銷理念。我們首先介紹了目前最新的銷售方法：營銷之舞，我們把銷售分解成拜訪、服務、建立信任度和發現客戶需求四個部分，核心內容是要求以客戶需求為核心來考慮營銷方式。然後分別介紹了兩個有關營銷理念的案例，通過案例我們再次強調了兩個重要問題：一是營銷一定要以客戶為中心，以需求為導向；二是一定要尊重客戶，認同客戶，結合客戶需求進行引導，使客戶發現產品對於自己的真正價值所在。
通過上面的引導，我們對21世紀的銷售方法進行了總結，那就是我們要將更多的時間花在與客戶溝通、建立信任度上面，而將較少的時間用在銷售和介紹產品上面。最後提出了銷售的兩個三角形原理：第一個是營銷人員需要注意自己的成長模式，第二個是營銷人員在進行銷售時，需要分析對方在企業中所處的位置，進而採取不同的銷售策略。
心得體會
一、工作與計劃
（一）人生的三大問題
十多年前有一本書（蘇菲的日記）十分暢銷，書中談到了人生有三大問：
第一問：我是誰？也就是說人要有自知之明，要充分了解自己的長短、喜好和能力高低。我是誰，其要義是要做好人生的定位。
第二問：我要到哪裡去？在准確衡量好自己的深淺之後，必須要制定自己的人生發展目標。
第三問：我將如何去？制定好發展目標後，為實現這一目標，我們要制定具體的計劃，不斷地學習，不斷地探索，不斷地接近目標。
回答上面三個看似簡單的問題，實際上就是在制定自己的人生規劃。如果一個人從來沒有做過人生規劃，他就會像大海上的一葉孤舟，隨波逐流；也會像踩西瓜皮一樣，滑到哪裡算哪裡，這樣的人生註定是失控的、盲目的。
人生的三大問題
我是誰？ ——定位
到哪裡去？——目標
如何去？——計劃
（二）銷售與計劃
無目標、無計劃、無追求的銷售活動則是失控的、無效的。
營銷人員要做好銷售工作，首先要對自己的職業生涯進行合理的規劃，確定一個目標。當我們開始面對銷售工作時，首先應當問自己三個問題：
第一，我喜歡做銷售嗎？
第二，我適合做嗎？
第三，我做這個銷售工作，能夠給我帶來大量收入嗎？
銷售的職業特性
營銷人員的職業類別是屬於自由職業，而不是屬於一
般工薪階層，他的收入不是固定的，是隨著業
績增長而增長的。所以，營銷人員就好像個體
戶，是藉助企業的平台，自己給自己打工，賺
錢與否完全取決於營銷人員自己的勤奮和努力。

Ⅱ 工業品銷售 如何做

1) 熟悉你的產品細節,例如性能.參數.生產流程等。除了向本公司的工程技術人員請教,自己也要親身到生產現場去看一看。許多業務員從進公司開始，一直到離開公司，都不曾到過生產現場，整天只顧在外面亂跑，根本不知道產品是如何設計和製造出來的,那銷售的時候只有一味地說空話或搞歪門邪道（如給回扣等）。但給回扣等往往也不起作用，因為即使對方想吃回扣之類，你的產品還得過硬，這是底線，產品不過硬最終他會「吃不了兜著走」，他是不敢冒這個風險的。對方如何衡量你的產品過硬呢？很大程度上取決於對業務員的印象！
2) 清楚價格的底線。很多公司對業務員報價沒有賦予權利,或者賦予權利後沒有規定價格底線,前者不利於業務員開拓業務,後者不利於公司收益。
3) 搞清楚客戶需要什麽和何時需要,不可盲目推銷。如果客戶暫時不需要，也可以繼續保持聯絡。對工業品，只要對方有在用或有可能用，就有機會打進去，只是一個時間問題。對有的大客戶，你必須有磨三五年的准備，可惜很多業務員急功近利，沒有這樣的耐心。其次,做工業品銷售的人員要給人一種"雖然你不是老闆,但你是代替老闆來談"的感覺:
1) 很多公司業務員名片上的職銜就是業務員或業務代表之類,那跟客戶的高級人員或老闆談,對方肯定會懷疑你做不了主。至少也要印個"業務經理"之類,如果是和對方高級人員談,甚至印個"營銷副總"也不過分。當然,你首先得專業,讓人覺得你象個經理或副總。

Ⅲ 銷售員應該怎樣推銷自己的產品

在日常生活當中會存在大量的銷售員，而這些銷售員並非是單純硬推產品，而是需要有一定的技巧的，不然很容易別人的反感，所以有一些銷售技巧不得不需要了解以下！下面給大家分享幾個比較實用的銷售技巧，希望能夠幫助到大家！

第三、對比營銷

在很多時候好東西是需要對比的，如果沒有相應的對比，買家很難決斷出自己要買商品的價值，而這時對比營銷就極其重要了！例如，很多賣家往往會宣傳自己的優點，而自動忽略掉自己的缺點，再用優點去對比自己競爭對手的缺點，這樣自己產品的優勢就凸顯出來了！因此，在一定程度上對比營銷還是十分有效的！

以上三種營銷策略也是非常常見的，如果能夠運用到日常銷售上，訂單也會提升很多！

Ⅳ 促銷員銷售技巧 如何向顧客有效地推銷產品

一、向顧客推銷自己在銷售活動中，人和產品同等重要。促銷員要贏得顧客的信任和好感。促銷員需要做到以上幾點：1、微笑。微笑能傳達真誠，迷人的微笑是長期苦練出來的。2、贊美顧客。一句贊美的話可能留住一位顧客，可能會促成銷售，也可能改變顧客的壞心情。3、注意禮儀。禮儀是對顧客的尊重。4、注意形象。促銷員以專業的形象出現在顧客面前，不但可以改進工作氣氛，更可以獲得顧客信賴。所謂專業形象是指促銷員的服飾、舉止姿態、精神狀態、個人衛生等外觀表現，能給顧客帶來良好的感覺。5、傾聽顧客說話。缺乏經驗的促銷員常犯的一個毛病就是，一接觸顧客就滔滔不絕地做商品介紹，直到顧客厭倦。認真傾聽顧客意見，是促銷員同顧客建立信任關系的最重要方法之一。顧客尊重那些能夠認真聽取自己意見的促銷員。二、向顧客推銷利益促銷員常犯的錯誤是特徵推銷，他們向顧客介紹產品的材料、質量、特性等等，而恰恰沒有告訴顧客這些特徵能帶來什麼利益和好處。促銷員一定要記住：我們賣的不是產品，而是產品帶給顧客的利益——產品能夠滿足顧客什麼樣的需要，為顧客帶來什麼好處。促銷員可分為三個層次：低級的促銷員講產品特點，中級的促銷員講產品利益點，高級的促銷員講產品利益點。那麼，促銷員如何向顧客推銷利益?1、利益分類(1)產品利益，即產品帶給顧客的利益。(2)企業利益，由企業的技術，實力、信譽、服務等帶給顧客的利益。(3)差別利益，即競爭對手所不能提供的利益，也就是產品的獨特賣點。2、強調推銷要點一個產品所包含的利益是多方面的，促銷員在介紹利益時不能面面俱到，而應抓住顧客最感興趣、最關心之處重點介紹。推銷的一個基本原則是：「與其對一個產品的全部特點進行冗長的討論，不如把介紹的目標集中到顧客最關心的問題上」。推銷要點，就是把產品的用法，以及在設計、品質、價格中最能激發顧客買慾望的部分，用簡短的話直截了當地表達出來。三、向顧客推銷產品促銷員向顧客推銷產品有三大關鍵：一是如何介紹產品;二是如何有效化解顧客異議;三是誘導顧客成交。1、產品介紹的方法，在終端服務之中，主要通過語言介紹：①講故事。通過故事來介紹商品，是說服顧客的最好方法之一，一個精彩的故事能給顧客留下深刻的印象。故事可以是產品研發的細節、生產過程對產品質量關注的一件事，也可以是產品帶給顧客的滿意度。②引用例證。用事實證實一個道理比用道理去論述一件事情更能吸人，生動的例證更易說服顧客。可引為證據的有榮譽證書、質量認證證書、數據統計資料、專家評論、廣告宣傳情況、報刊報道等。③形象描繪產品利益。要把產品帶來給顧客的利益，通過有聲有色的描述，使顧客在腦海中想像自己享受產品的情景。2、消除顧客的異議異議並不表明顧客不會購買，促銷員如果能正確處理顧客異議，消除顧客疑慮，就會促其下定購買決心。①事前認真准備。企業要對促銷員所遇到的顧客異議進行收集整理，制定統一的應對答案;導購員要熟練掌握，在遇到顧客拒絕時可以按標准答案回答。②「對、但是」處理法。如果顧客的意見是錯誤的，促銷員要首先承認顧客的意見是有道理的，在給顧客留面子後，再提出與顧客不同的意見。這種方法是間接地否定顧客的意見，有利於保持良好的推銷氣氛，促銷員的意見也容易為顧客接受。③同意和補償處理法。如果顧客意見是正確的，促銷員首先要承認顧客意見，肯定產品的缺點，然後利用產品的優點來補償和抵消這些缺點。④利用處理法。將顧客的異議變成顧客購買的理由。⑤詢問處理法。用對顧客的異議進行反問或質問的方法答復顧客異議。如顧客說：「你的東西很好，不過我現在不想買」，促銷員可以追問：「既然東西很好，為什麼您現在不買呢?」這樣找出了顧客不買的真正原因，有助於說服顧客。在處理顧客異議時，促銷員一定要記住「顧客永遠是對的」。促銷員是要把產品賣給顧客，而不是與顧客進行辯論，與顧客爭論之時，就是推銷失敗的開始。3、誘導顧客成交①成交三原則。促銷員要能達成更多的交易，就要遵守以下三個原則：a、主動。促銷員發現顧客有購買慾望後，就要主動向顧客提出成交要求，許多銷售機會是因為促銷員沒有要求顧客成交而失去的。b、自信。促銷員在向顧客提出成交要求時一定要充滿自信，因為自信具有感染力。c、堅持。成交要求遭到顧客拒絕後不要放棄，要有技巧地再次引導顧客成交。②識別顧客的購買信號。顧客購買信號是指通過動作、語言、表情傳達出來的顧客介紹了產品的一個重大利益時;二是圓滿回答了顧客的一個異議時;三是顧客出現購買信號時。顧客的購買信號可分為三類：a、語言信號。如熱心詢問商品的銷售情形，提出價格及購買條件的問題、詢問售後服務等購買條件的問題、詢問售後服務等購買後的問題，與同伴商量。b、行為信號。如仔細了解(觀察)公司產品，拿起產品認真觀看。c、表情信號。如高興的神態及對公司產品表示好感，盯著產品思考等。③成交方法。在成交的最後時刻，顧客常常下不了決心，促銷員就必須巧妙地給顧客以恰當的建議，幫助顧客早下決心。a、直接要求成交法。導購員發現顧客的購買慾望很強烈時，可以直截了當地向顧客提出成交要求。b、選擇成交法。促銷員向顧客提出兩個或兩個以上的購買方案讓顧客選擇。不管顧客做出何種選擇，都意味著銷售成功。c、推薦法。促銷員仔細觀察顧客喜好的商品，如顧客多次注意或多次提到，就向顧客大力推薦這種商品。d、消去法。促銷員從候選的商品中排除不符合顧客愛好的商品，間接促使顧客下決心。e、動作訴求法。用某種動作對猶豫不決的顧客做工作，讓其下定決心，如「您再看一下——」(把產品遞過去)。f、感性訴求法。用感人的語言使顧客下定購買決心。g、最後機會成交法。促銷員告訴顧客現在的促銷活動優惠政策。四、向顧客推銷服務產品賣給顧客並不是推銷活動的結束，而是下一次推銷活動的開始。產品賣給顧客之後，促銷員還要做好為顧客服務的工作，以培養顧客的忠誠度。處理顧客投訴是促銷員向顧客推銷服務的重要內容，妥善處理顧客的不滿，會比以前更加被顧客所信賴。促銷員處理顧客抱怨要做到三點：1、傾聽。促銷員要用80%的時間聽，用20%的時間說，待顧客冷靜下來後再進行處理。急於辯解是火上澆油的做法;2、及時。在確認真相後立即處理;3、感謝。感謝顧客使用公司的產品，並對顧客造成的不便表示歉意。

Ⅳ 怎麼做工業品的銷售業務,如何實現有效的銷售

工業品銷售不同於一般消費品,它是面向企業而非普通消費者。因此,一個在一般消費品領域很有經驗的業務人員,轉做工業品銷售時可能做得很差,因為兩者面向的客戶不同,需要的能力也不同。

做一般消費品銷售的人員更注重親和力，讓消費者對你產生信任而達成購買行為，因為普通消費者不是專業技術人員，對產品細節不甚了了，他更關注的是價格.實用性.質量保證和售後服務。

而做工業品銷售的人員首先要給人一個專業的感覺，因為你經常要面對的是工程技術人員和部門主管以上的人員，他們更喜歡與你討論產品本身，如性能參數.結構等。如果你一問三不知，他們只會認為你這個公司不行，派這樣差的人上門聯系業務，自然生意很難談成了。

如何給人給人一個專業的感覺呢？我想主要有幾點：

1) 熟悉你的產品細節,例如性能.體積.重量.生產流程等。除了向本公司的工程技術人員請教,自己也要親身到生產現場去看一看。

我發現很多業務員從進公司開始，一直到離開公司，都不曾到過生產現場，整天只顧在外面亂跑，根本不知道產品是如何設計和製造出來的,那銷售的時候只有一味地說空話或搞歪門邪道（如給回扣等）。但給回扣等往往也不起作用，因為即使對方想吃回扣之類，你的產品還得過硬，這是底線，產品不過硬最終他會「吃不了兜著走」，他是不敢冒這個風險的。對方如何衡量你的產品過硬呢？很大程度上取決於對業務員的印象！

2) 清楚價格的底線。很多公司對業務員報價沒有賦予權利,或者賦予權利後沒有規定價格底線,前者不利於業務員開拓業務,後者不利於公司收益。

3) 搞清楚客戶需要什麽和何時需要,不可盲目推銷。如果客戶暫時不需要，也可以繼續保持聯絡。對工業品，只要對方有在用或有可能用，就有機會打進去，只是一個時間問題。對有的大客戶，你必須有磨三五年的准備，可惜很多業務員急功近利，沒有這樣的耐心。

其次,做工業品銷售的人員要給人一種"雖然你不是老闆,但你是代替老闆來談"的感覺:

1) 很多公司業務員名片上的職銜就是業務員或業務代表之類,那跟客戶的高級人員或老闆談,對方肯定會懷疑你做不了主。我認為至少也要印個"業務經理"之類,如果是和對方高級人員談,甚至印個"營銷副總"也不過分。當然,你首先得專業,讓人覺得你象個經理或副總。

2) 對於自己不了解或決定不了的問題,不要說要問誰問誰,那客戶肯定知道你做不了主。你要說"我要今天研究一下"/"我要考慮一下"之類的話語,再給他定一個回復時間。當然，到了回復時間你一定要回復，很多業務員往往喜歡拖延，明明說是某天回復，到期了卻無動於衷或忘記了，或者以為客戶也不記得或不在意，殊不知客戶記得比你還清楚！

第三，做工業品銷售的人員，作成業務靠的不是說服力，而是協調組織能力。

做工業品銷售的人員不可單打獨斗，要學會利用公司的力量。很多業務員習慣於單打獨斗，生怕他人搶了自己的得益。做一般消費品銷售單打獨斗是沒問題，你面對的也是一個一個的人，但做工業品銷售不行，你面對的是一個企業或一個組織群體，你想以一己之力想撼動一個群體，談何容易？因此，除了平時的穿針引線之類的活動，在就某個方面內容進行正式商談的時候，業務員應帶上本公司的工程.品管.生產等方面的人員一起參與，並向客戶介紹這些相關人員，鼓勵相關人員與客戶的對口部門人員建立聯系，這樣方可解放自己，增強業務成功的可能性。

最後，有一點很重要，也是很多做工業品銷售的人員不清楚的：你給客戶提供的是解決方案，是幫助客戶解決問題的，不是單純地賣產品給客戶。因此，你要去了解客戶的客戶，了解客戶在市場上的表現，了解客戶在產品設計和生產中的困難等等，看看有什麽本公司可以幫忙的，及時進行穿針引線之類的活動。

Ⅵ 工業品銷售 如何做

工業品銷售不同於一般消費品,它是面向企業而非普通消費者.因此,一個在一般消費品領域很有經驗的業務人員,轉做工業品銷售時可能做得很差,因為兩者面向的客戶不同,需要的能力也不同。而做工業品銷售的人員首先要給人一個專業的感覺，因為你經常要面對的是工程技術人員和部門主管以上的人員，他們更喜歡與你討論產品本身，如性能 參數 結構等。如果一問三不知，他們只會認為你這個公司不行，派這樣差的人上門聯系業務，自然生意很難談成了。
如何給人給人一個專業的感覺呢？我想主要有幾點：

1) 熟悉你的產品細節,例如性能.參數.生產流程等。除了向本公司的工程技術人員請教,自己也要親身到生產現場去看一看。
許多業務員從進公司開始，一直到離開公司，都不曾到過生產現場，整天只顧在外面亂跑，根本不知道產品是如何設計和製造出來的,那銷售的時候只有一味地說空話或搞歪門邪道（如給回扣等）。但給回扣等往往也不起作用，因為即使對方想吃回扣之類，你的產品還得過硬，這是底線，產品不過硬最終他會「吃不了兜著走」，他是不敢冒這個風險的。對方如何衡量你的產品過硬呢？很大程度上取決於對業務員的印象！

2) 清楚價格的底線。很多公司對業務員報價沒有賦予權利,或者賦予權利後沒有規定價格底線,前者不利於業務員開拓業務,後者不利於公司收益。

3) 搞清楚客戶需要什麽和何時需要,不可盲目推銷。如果客戶暫時不需要，也可以繼續保持聯絡。對工業品，只要對方有在用或有可能用，就有機會打進去，只是一個時間問題。對有的大客戶，你必須有磨三五年的准備，可惜很多業務員急功近利，沒有這樣的耐心。

其次,做工業品銷售的人員要給人一種"雖然你不是老闆,但你是代替老闆來談"的感覺:

1) 很多公司業務員名片上的職銜就是業務員或業務代表之類,那跟客戶的高級人員或老闆談,對方肯定會懷疑你做不了主。我認為至少也要印個"業務經理"之類,如果是和對方高級人員談,甚至印個"營銷副總"也不過分。當然,你首先得專業,讓人覺得你象個經理或副總。

Ⅶ 對一個剛進入工業品銷售行業的推銷員來說,哪些方法較為實用

第一：在不能了解客戶的真實問題時，盡量讓客戶說話 多打聽一些問題，帶著一種好奇的心態，發揮刨根問底的精神，讓客戶多發發牢騷，多提提問題，了解客戶的真實需求。

第二：同意客戶的感受
當客戶說完後，不要直接回答問題，要感性迴避，比如說我感到您。。。。。這樣可以降低客戶的戒備心理，讓客戶感覺到你是和他站在同一個起跑線上。

第三：把握關鍵問題，讓客戶具體闡述
「復述」一下客戶的具體異議，詳細了解客戶需求，讓客戶在關鍵問題處盡量詳細的說明原因。

第四：確認客戶問題，並且重復回答客戶疑問
你要做的是重復你所聽到的話，這個叫做先跟，了解並且跟從客戶和自己相互認同的部分，這個是最終成交的通道，因為這樣做可以了解你的客戶是否知道你的產品的益處，這為你引導客戶走向最後的成功奠定基礎。

第五：讓客戶了解自己異議背後的真正動機
當客戶看到了背後的動機，銷售就可以從此處入手，想到並且說出客戶需要的價值，那麼彼此之間的隔閡就會消除，只有這樣才能和客戶建立起真正的相互信任的關系。
http://ke..com/view/1558207.htm#4

Ⅷ 房地產銷售人員必知的銷售問題

第一章 房地產基礎知識培訓
一、房地產的概念
▲房地產的含義
房地產具體是指土地、建築物及其地上的附著物，包括物質實體和依託於物質實體上的權
益。又稱不動產，是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：
a) 土地
b) 建築物及地上附著物
c) 房地產物權
註：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典
當權等。
▲房地產業與建築業的區別
房地產業是指從事房地產開發、經營、管理及維修、裝飾、服務等多種經濟活動的具有高附
加值的綜合性產業，它與建築業既有聯系，又有區別。建築業從事勘察、 設計、施工、安
裝、維修等生產過程，它的生產結果是建築物或構築物。房地產業是發包方，建築業是承包
方，房地產業歸屬為生產和消費提供多種服務的第三產 業，建築業歸屬對初級產品進行再
加工的部門，屬第二產業。
▲房產、地產兩者間的關系及差異
房產指各種明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構築物或建築物；地產是指明確了土地所
有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發和待開發土
地。我國的地產是指有限期的土地使用權。房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯系，主
要包括幾個方面：
a) 實物形態上看，房產與地產密不可分；
b) 從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格；
c) 從權屬關系看，房產所有權和地產所有權是聯系再一起的。
差異包括幾個方面：
a) 二者屬性不同；
b) 二者增值規律不同；
c) 權屬性質不同；
d) 二者價格構成不同。
二、房地產的特徵
▲房地產的自然特徵
a) 位置的固定性；
b) 使用的耐久性；
c) 資源的有限性；
d) 物業的差異性。
▲房地產的經濟特徵
a) 生產周期
b) 資金密集性
c) 相互影響性
d) 易受政策限制性
e) 房地產的增值性
註：房地產增值就是房地產價值在較長時間序列上呈不斷上升趨勢的規律。其主要歸功於房
地產的重要組成部分-----土地。
三、房地產的類型
按用途劃分：
a) 居住房地產
b) 商業房地產
c) 旅遊房地產
d) 工業房地產
e) 農業房地產
房地產住宅的層數劃分的規定：
低層住宅為1-3層
多層住宅為4-6層
小高層住宅為7-11層
中高層住宅為12-16層
16層以上為高層住宅
房地產土地的使用年限是如何確定的？
凡與省市規劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規定執
行。即：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；
商業、旅遊、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。
三、房屋建築結構分類標准
類 型 內 容
編號 名稱
1 鋼結構 承重的主要結構是用鋼材料建造的，包括懸索結構。
2 鋼、鋼筋混凝土結構 承重的主要結構是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一
幢房屋一部分樑柱採用鋼筋混凝土構架建造
3 鋼筋混凝土結構 承重的主要結構是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結
構、大模板現澆結構及使用滑模、開板等先進施工方法施工的鋼筋混凝土結構的建築物
4 混合結構 承重的主要結構是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的
梁是用鋼筋混凝土製成，以磚牆為承重牆，或者梁是木材製造，住是用鋼筋混凝土建造
5 磚木結構 承重的主要結構是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木製結構
房架。磚牆、木柱建造的
6 其它結構 凡不屬於上述結構的房匿都歸此類。如竹結構、磚拱結構、窯
洞等
四、房地產專業名詞
1、常用名詞（陰影部分應重點掌握）
◆五證：a.建設用地規劃許可證；b建設工程規劃許可證；c.建設工程開工證；d.國有土地
使用證；e.商品房預售許可證；
◆兩書：a《住宅質量保證書》、b《住宅使用說明書》；
◆房地產證：是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產權屬的法律憑證；
◆房地產市場：主要包括地產買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場；
◆一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應計劃，採用協議、招標、拍賣的方式，以土
地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發
展商或其它用土地者的市場；
◆二級市場：是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用
權轉讓給單位或個人的市場；
◆三級市場：是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基
礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場；
◆房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地的使用權。具體內容是產
權人對房地產的佔有、使用、收益和依法處分的權利；
◆土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用的許可權，包括開發權、收益權、處置權。
政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地
使用權期滿後，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批准並
補清地價後可以繼續使用；
◆三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整；
◆七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整；
◆紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺製作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面
積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍
內施工建房；
◆總用地面積：經城市規劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積；
◆建設用地面積（凈用地面積）：經城市規劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面
積；
◆總建築面積：指在建設用地范圍內單棟或多棟建築物地面以上及地面以各層建築面積之
和；
◆容積率：是指總建築面積與建設用地面積之比值。（如：在10萬平方米的土地上，有20萬
平方米的建築總面積，其容積率為2.0）
◆建築面積：指建築物外牆或結構外圍水平投影面積之和，包括陽台、挑廊、地下室、室外
樓梯等。且具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建築。
◆建築覆蓋率（建築密度）：建設用地范圍內所有建築物基底面積之和與建設用地面積的比
率；（如：在10萬平方米的土地上，建築用地凈面積為8萬平方米，其建築覆蓋率為0.8〈建
築密度為80%〉）
◆綠化率：建設用地范圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。綠地面積的計算不包
括屋頂、天台和垂直綠化；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化
率為30%）
◆綠化覆蓋率：建設用地范圍內全部綠化和植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率；
◆房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建築面積，即
為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建築面積之和；
◆套內建築面積：房屋按單元計算的建築面積，為單元門內范圍的建築面積，包括套（單
元）內的使用面積、牆體面積及陽檯面積；
◆套內使用面積：指室內實際能使用的面積，不包括牆體、柱子等結構面積，使用面積的計
算應符合以規定：
A、 室內使用面積按結構牆體內表面尺寸計算，牆體有復合保溫、隔熱層、按復合
層內皮尺寸計算；
B、 煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；
C、 非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數的使用面積總和計入使
用面積；
D、 住宅使用面積包括：卧室、起居室、廚房、衛生間、餐廳、過廳、過道、前
室、貯藏室等。
單元內使用面積系數=單元內使用面積/單元內建築面積+按規定應分攤公用建築面積。
◆公共建築面積：各產權主共同佔有或共同使用的建築面積，指各套（單元）以外為各戶共
同使用，不可分割的建築面積。可分為應分攤的公共建築面積和不能分攤的公共建築面積；
◆實用面積：它是套內建築面積扣除公共建築面積後的余額；
◆層高：層高是指住宅高度以「層」為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個
高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。
◆凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值；
◆公攤面積 ：商品房分攤的公用建築面積主要由兩部分組成：
電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建築服務的公
共用房和管理用房的建築面積；
各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的50％。
◆得房率：是指套內建築面積與套（單元）建築隊面積之比。
套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積。
套（單元）建築面積=套內建築隊面積 +分攤得公用建築隊面積。
◆道路用地 ：道路用地是指居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單
位通勤車等停放場地。
◆道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。
◆玄關 ：玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的
「領地」，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無 余。玄
關一般與廳相連，由於功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放
雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡 單會客的場所。
◆期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的
商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在 港澳地區稱作為
買「樓花」，這是當前房地產開發商普遍採用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者
購買尚處於建造之中的房地產項目。
◆現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時
應簽出售合同。在通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。
◆毛坯房是指沒有裝修的房。
◆業主委員會是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主
意願和要求，並監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。業委會的權力基礎是其對物
業的所有權，它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。
◆會所的功能和建設檔次可分為基礎型和超級型，基礎設施提供業主最基本的健康生活需
求，可讓人免費使用；超級會所則適當對其中部分設施的使用收取一定的費用。如果會所一
味追求 高檔而不顧及業主的能力與需求，勢必會形同虛設；如降低物業管理費，將影響房
產的整體品質。會所的設置，還要考慮工程分期施工的因素。會所原則上只對社區 業主服
務，不對外開放，保證了業主活動的私密性和安全性。作為休閑健身的場所，會所也給業主
提供了良好的社交場所。
◆入伙是指業主領取鑰匙，接房入住。
◆契稅是在土地、房屋不動產所有權發生轉移，按當事人雙方訂立契約等對產權隨人徵收的
一種稅。
征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發生產權轉移變動的土地、房屋。在中國境內轉移土地
房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。
（1）國有土地使用權出讓；
（2）土地使用權轉讓，包括出售、贈予、交換；
（3）房屋買賣；
（4）房屋贈予。
2、房子的種類
◆安居房指實施國家"安居（或康居）工程"而建設的住房（屬於經濟適用房的一類）。是黨
和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平方米以下
特困戶提供的銷售價格低於成本、由政府補貼的非盈利性住房。
◆經濟適用住房是指經各級人民政府批准立項建設、享受國家優惠政策、向城鎮中低收入家
庭出售的住房。
◆使用權房是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標准出
租給居民的公有住房。
◆產權房是指產權人對房屋（指建築物）擁有所有權，對該房屋佔用范圍內的土地擁有使用
權，產權人對這兩項權利享有佔有。使用，收益和處分的權利。這種權利是絕對的、排他
的，不受其他任何人的干涉和影響，產權人可以轉讓、出租、抵押、典當等方式合法處置自
己的房地產權利。
◆商品房是指具有經營資格的房地產開發公司（包括外商投資企業）開發經營的住宅。由於
我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以後才出現的。其價格
由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。
◆集資房是改變住房建設由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，
通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分 出資，政府及相
關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免優惠。集資所建住房的權屬，按出
資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個 人部分出資的，擁有部分產權。
集資建房有兩種產權；一種是該房屋出售的價格高於當年的房改成本價。其產權界定為經濟
適用住房產權。另一種是低於當年的房改成本價格，其產權為房改成本價房。
◆公房又稱公有住宅、公產住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有
企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設，負責向本市居民出
租出售：由企事業單位建設的住宅，向本企事業單位的職工出租出售。
◆房改房是有一定的福利性質的，各產權單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職
工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。
房改房產權分為三個級別：成本價產權和標准價產權以及標准價優惠產權。
◆空置商品住宅房地產開發企業投資建設，取得房地產權證（大產證）已超過一年的商品住
宅。