1. 怎麼購買工業用地
每個政府的指標不同，所以一般的都用來招商引資，但價格便宜，都是國家最低出讓價。要拿工業用地，必須要考察清楚下列條件：1.考察土地性質是否屬實(是否為工業用地);2.土地許可權;3.使用年限;4.使用范圍(防止此地皮有項目限制，很多地方政策不一樣);5.此工業用地的合法轉讓手續是否齊備;6.通過法律途徑進行鑒定合同(委託律師);7.支付期限(分期或一次性支付)。
【法律依據】
《土地管理法》。
2. 這類工業用地，使用權轉讓出新規
近日，深圳發布《深圳市工業用地使用權轉讓暫行辦法》(以下簡稱辦法)。
辦法規定，探索實行預告登記轉讓制度。未完成開發投資總額25%的工業用地，按照「先投入後轉讓」的原則，允許轉讓雙方簽訂工業用地使用權轉讓合同後，依法辦理預告登記，待開發投資達到轉讓條件時，再辦理不動產轉移登記手續。
政策解讀
一、起草背景
《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》（以下簡稱《綜合改革試點實施方案》）提出「試點實行土地二級市場預告登記轉讓制度」，《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點首批授權事項清單》（以下簡稱《首批授權事項清單》）明確該改革事項的主要內容是「充分利用市場機制盤活存量和低效用地。經全國人大常委會授權後，重點做好未完成開發投資總額25%的閑置工業用地的處置工作，可以採取提供交易鑒證、預告登記等方式，優化土地要素市場化配置，保障交易安全。未經批准，工業用途不得改變」。
為了落實《綜合改革試點實施方案》和《首批授權事項清單》的工作要求，盤活存量低效工業用地，優化土地要素市場化配置，規范工業用地使用權轉讓行為，制訂了《深圳市工業用地使用權轉讓暫行辦法》。
二、主要內容
（一）關於適用范圍
為穩步有序推進工業用地使用權轉讓工作，結合我市工業及其他產業用地供應的現行政策和機制，《暫行辦法》明確適用范圍為深圳市行政區域內以協議出讓方式取得的工業用地；包括普通工業用地（M1）和新型產業用地（M0），並結合深圳實際，倉儲用地（W1）和物流用地（W0）可參照執行。
本著尊重出讓合同和尊重歷史的原則，合同有約定的，從其約定。同時，做好與工業樓宇轉讓等相關政策的銜接。
（二）關於土地二級市場平台
根據《國務院辦公廳關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號）關於「搭建城鄉統一的土地市場交易平台，匯集土地二級市場交易信息，提供交易場所，辦理交易事務，大力推進線上交易平台和信息系統建設」的要求，《暫行辦法》規定工業用地使用權轉讓應統一通過土地二級市場平台開展；土地二級市場平台匯集市場供需信息，提供政策咨詢、公開競價交易、轉讓合同備案等服務，開展土地二級市場統計、監測等工作。
同時，為優化營商環境，土地二級市場平台提供公益性服務，不向轉讓雙方收取任何費用。
（三）關於轉讓條件
《暫行辦法》明確我市工業用地使用權轉讓需要符合的條件主要包括：一是已按出讓合同約定支付全部土地價款，並取得不動產權屬證書；二是涉及土地閑置、違法建築的，已按有關規定處置完畢；三是涉及依法查封、共有權、抵押等情形的，應按規定徵得相關單位或權利人同意；四是不存在權屬爭議；五是符合法律、法規規定的其他條件。
（四）關於預告登記
按照《首批授權事項清單》中提出的「重點做好未完成開發投資總額25%的閑置工業用地的處置工作」相關要求，《暫行辦法》提出探索實行預告登記轉讓制度，未完成開發投資總額25%的工業用地，按照「先投入後轉讓」的原則，允許轉讓雙方簽訂工業用地使用權轉讓合同後，依法辦理預告登記，待開發投資達到轉讓條件時，再辦理不動產轉移登記手續。
《暫行辦法》規定預告登記權利人可作為申報主體，憑不動產預告登記證明及其他必要材料向發展改革、規劃和自然資源、生態環境、住房建設等部門申請辦理建設項目相關報建手續。
（五）關於受讓人資格條件和產業監管
為確保轉讓後的工業用地真正用於產業發展，《暫行辦法》規定受讓人應當屬於現行深圳市產業結構調整優化和產業導向目錄中從事鼓勵發展類項目的企業或市、區政府投資設立的承擔產業用房建設運營管理職能的平台公司。同時，為滿足各區產業發展需要，《暫行辦法》規定各區政府應根據轄區產業發展實際情況，結合全年限監管的要求，制定各區統一的受讓人資格條件和產業發展監管協議樣本，並通過土地二級市場平台發布。
此外，《暫行辦法》分別就轉讓全鏈條的產業監管提出了要求：一是轉讓前，區產業主管部門要對工業用地使用權轉讓提出審核意見，並擬定產業發展監管協議；二是轉讓過程中，區產業主管部門應對受讓人的競買資格條件進行審查；三是轉讓後，區產業主管部門需要與受讓人簽訂產業發展監管協議，並對產業的發展進行監管。
深圳市工業用地使用權轉讓暫行辦法
第一條 為落實《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》，盤活存量低效工業用地，優化土地要素市場化配置，規范工業用地使用權轉讓行為，根據《國務院辦公廳關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號）等規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於深圳市行政區域內以協議出讓方式取得的工業用地使用權轉讓行為。
建設用地使用權出讓合同（以下簡稱出讓合同）或不動產登記證書約定土地性質為非商品性質、限自用或不得轉讓的工業用地，不適用本辦法。
第三條 本辦法所稱工業用地包括普通工業用地（M1）和新型產業用地（M0），倉儲用地（W1）和物流用地（W0）可參照執行。
第四條 市規劃和自然資源部門負責工業用地使用權轉讓的土地二級市場管理和監督等工作。市規劃和自然資源部門派出機構負責工業用地使用權轉讓條件審核。
市發展改革、科技創新、工業和信息化、交通運輸等產業主管部門負責指導各區開展工業用地使用權轉讓涉及的產業准入、資格審核和產業監管等工作。
市政府相關部門各司其職，密切配合，共同做好工業用地使用權轉讓相關服務工作。
各區政府（含新區管理機構，下同）負責工業用地使用權轉讓涉及的產業准入、資格審核和產業監管等工作。
第五條 工業用地使用權轉讓應統一通過土地二級市場信息化平台（以下簡稱土地二級市場平台）開展。土地二級市場平台匯集市場供需信息，提供政策咨詢、公開競價交易、轉讓合同備案等服務，開展土地二級市場統計、監測等工作。
工業用地使用權轉讓雙方可通過土地二級市場平台等渠道發布和獲取市場供需信息；可自行協商交易，也可通過土地二級市場平台公開競價交易。
第六條 按本辦法規定轉讓的工業用地使用權，應當符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地價款，並取得不動產登記證書；
（二）涉及土地閑置的，已按照閑置土地有關規定處置完畢；
（三）涉及違法建築的，已按違法建築有關規定處置完畢；
（四）涉及依法查封或者有權機關以其他形式禁止轉讓的，已經有權機關書面同意；
（五）涉及共有土地使用權和地上建築物、其他附著物的，已經其他共有人書面同意；
（六）涉及抵押的，已書面告知抵押權人，但當事人另有約定的，按照其約定；
（七）不存在權屬爭議；
（八）法律、法規規定的其他條件。
除出讓合同另有約定外，工業用地使用許可權整體轉讓，轉讓時其地上建築物、構築物和其他附著物等一並轉讓。
第七條 探索實行預告登記轉讓制度。未完成開發投資總額25%的工業用地，按照「先投入後轉讓」的原則，允許轉讓雙方簽訂工業用地使用權轉讓合同後，依法辦理預告登記，待開發投資達到轉讓條件時，再辦理不動產轉移登記手續。受讓人可作為申報主體，憑不動產預告登記證明、轉讓人委託書及其他必要材料向發展改革、規劃和自然資源、生態環境、住房建設等部門申請辦理建設項目相關報建手續。
第八條 工業用地使用權轉讓時，轉讓人應分別向市規劃和自然資源部門派出機構和區產業主管部門申請審核。市規劃和自然資源部門派出機構和區產業主管部門在審核時，應當實現審核信息的互聯互通。
市規劃和自然資源部門派出機構在收到轉讓申請材料後應出具審核意見；涉及超過出讓合同約定的開竣工期限等問題的，應當提出下一步完善用地手續等意見。
區產業主管部門在收到轉讓申請材料後應出具審核意見，並擬定產業發展監管協議作為轉讓合同的附件。
第九條 工業用地使用權轉讓的受讓人應當屬於現行深圳市產業結構調整優化和產業導向目錄中從事鼓勵發展類項目的企業或市、區政府投資設立的承擔產業用房建設運營管理職能的平台公司。
各區政府應根據轄區產業發展實際情況，結合全年限監管的要求，在前款基礎上制定各區統一的受讓人資格條件和產業發展監管協議樣本，並通過土地二級市場平台發布。各區政府可根據轄區產業發展變化進行適時調整。
自行協商達成交易的受讓人或參與公開競價交易的競買人均應取得區產業主管部門出具的符合資格條件批復。
第十條 轉讓雙方自行協商達成交易的，應共同通過土地二級市場平台提出轉讓申請，填報相關轉讓信息，上傳相關部門出具的審核意見和受讓人資格條件批復，並依法如實申報轉讓價格。
土地二級市場平台應按程序完成工業用地使用權轉讓合同備案及生成電子監管號；受讓人再憑轉讓合同等材料與區產業主管部門簽訂產業發展監管協議。
第十一條 轉讓人擬通過公開競價交易確定受讓人的，轉讓人應向土地二級市場平台提出轉讓申請，填報相關轉讓信息和相關部門出具的審核意見，並申報公開競價交易的轉讓底價。
土地二級市場平台應按程序組織開展公開競價交易，確定受讓人，完成工業用地使用權轉讓合同備案及生成電子監管號；受讓人再憑轉讓合同等材料與區產業主管部門簽訂產業發展監管協議。
第十二條 轉讓人或受讓人向土地二級市場平台申請開發投資總額核驗時，應提交具有專業資質評估（審計）機構出具的關於開發投資總額已完成25%以上的評估（審計）報告，土地二級市場平台依據提交的評估（審計）報告出具備案回執。
第十三條 工業用地使用權轉讓交易完成後，轉讓雙方應憑轉讓合同和所附產業發展監管協議等材料向不動產登記機構申請辦理工業用地使用權轉移登記手續。
未完成開發投資總額25%的工業用地，轉讓雙方應憑轉讓合同和所附產業發展監管協議等材料向不動產登記機構申請辦理預告登記手續；待完成開發投資總額25%以上後，轉讓雙方憑開發投資總額核驗備案回執向不動產登記機構申請辦理預告登記轉本登記手續。
第十四條 工業用地使用權轉讓涉及的相關稅費按照稅費政策規定徵收。
第十五條 市規劃和自然資源、市場監管、稅務及產業主管等部門應建立溝通協作機制，加強對涉地股權轉讓的聯合監管，防止通過股權轉讓的方式變相實施土地使用權轉讓交易。
新供應產業用地的土地使用權出讓合同和產業監管協議中應當明確約定建設用地使用權以及附著於該土地上的建（構）築物及其附屬設施不得通過股權轉讓或變更的方式變相轉讓。
第十六條 市規劃和自然資源部門應加強土地二級市場秩序監管，轉讓雙方在轉讓過程中有違法違規和失信行為的，應當依法納入失信行為黑名單。
第十七條 轉讓雙方通過土地二級市場平台申報的轉讓價格或公開競價的成交價格比標定地價低20%以上的，市土地儲備機構可行使優先購買權。
第十八條 土地二級市場平台提供公益性公開競價交易服務，不向工業用地使用權轉讓雙方收取任何費用。
第十九條 深汕特別合作區工業用地使用權轉讓可參照本辦法執行。
屬於《深圳經濟特區高新技術產業園區條例》規定的高新區范圍內工業用地使用權轉讓，按照該條例執行。
本市行政區域內已辦理不動產登記的工業樓宇及其配套用房的轉讓，按照我市工業樓宇轉讓有關規定執行。
除本辦法另有規定外，工業用地使用權轉讓涉及城市更新、土地整備或工業區塊線的，按照我市有關政策規定執行。
第二十條 本辦法自印發之日起施行，有效期三年。
3. 我想買塊工業用地地需要200萬要怎麼做
購買工業用地一般的有兩個途徑：政府和個人渠道。
一、購買工業用地一般的有兩個途徑：政府和個人渠道。前者比較正規點，有保障，每個政府的指標不同，所以一般的都用來招商引資，但價格便宜，都是國家最低出讓價。後者的賣方市場比較多，比如運營狀況要拿工業用地，必須要考察清楚下列條件：1.考察土地性質是否屬實（是否為工業用地）。2.土地許可權。3.使用年限。4.使用范圍（防止此地皮有項目限制，很多地方政策不一樣）。5.此工業用地的合法轉讓手續是否齊備。6.通過法律途徑進行鑒定合同（委託律師）。7.支付期限。二、至於要考慮的問題：1、國有工業用地最好，集體最好不要。2、國有一手工業用地一般在50年使用期內。3、購買工業用地如果從政府渠道，那麼政府就要考核企業的投資和產值情況，具體可以咨詢當地的招商局。4、土地證能否拿到：個人出售的土地，要看他的土地證政府的土地，要看土地證何時下發。
4. 如何購買工業用地及要考慮的相關問題
1.考察土地性質是否屬實（是否為工業用地）； 2.土地許可權； 3.使用年限； 4.使用范圍（防止此地皮有項目限制，很多地方政策不一樣）； 5.此工業用地的合法轉讓手續是否齊備； 6.通過法律途徑進行鑒定合同（委託律師）； 7.支付期限（分期/一次性支付）。 購買工業用地不是小事，委託律師處理相關事宜及程序非常有必要。經濟危機後，現在國家政策好了很多，農轉工的土地比以前好批很多，而且部分地區有優惠政策，具體看你所在地的情況而定。大條上所注意的基本就是這樣，最好根據你所在地的情況咨詢下律師。
5. 如何購買工業用地
工業用地一直是一個投資的工具，對於那些誰想要一個「買入並持有」的投資機會。這種策略買入並持有工業用地，可以是非常有利可圖的。此外，工業用地已被用來促進增長和發展的戰略領域。收購工業用地通常在高速增長的時期峰的權益和陰晴圓缺在速度較慢的經濟周期中， 房地產經紀人將有機會獲得所有您所選擇的地理區域的工業用地。買方將要問詳細的問題，並確保該值已多年來沒有減少。增加價值是可取的。 說明1固定一個真正的地產代理專業工業用地。代理可以給你，幾乎每一個工業用地出售或轉讓在您所選擇的地理區域的信息。嘗試找到一個認可的土地顧問，以評估每一個階段的土地收購，並借給他的專業知識領域的工業用地。2 執行的財產，所有合同和增編盡職調查。確保土地沒有任何產權負擔可能會立即減少的屬性值，如洪水泛濫的傾向，非常岩石地層，或通過你的土地的中心城市規劃建設的高速公路。 3 租賃土地調查。土地測量師，將有助於確定的土地的最高和最佳的使用。更重要的是，土地不能使用「。4 獲取土地的評估。評估都會將你引導到你要多少的土地。如果考核排在20萬元及賣方要求25萬美元，那麼你有商量的餘地的價格下調。5 工業用地的銀行或貸款人提供資金的融資的。大多數貸款人將要求20％的首付工業用地。6 出席閉幕記住的是，不像住宅物業，工業用地最低三個月關閉。 提示：
6. 深圳工業用地自行達成交易意向需要哪些政府部門審批
解釋如下
辦房產證手續:(一)購房者要審查發展商的資格手續是否健全,也就是我們常說的五證是否完備。(二)買賣雙方進行房產交易後一個月內持房屋買賣合同。
7. 工業用地如何買賣
法律分析：轉讓工業用地的程序：1、依法簽訂轉讓工業用地合同；2、依法取得當地政府出具的相關土地批復文件；3、在六十日內繳納土地契稅；4、辦理建設用地規劃許可證；5、辦理規劃定點陣圖，宗地圖和地籍調查表；6、攜帶轉讓合同、規劃許可證等材料，前往土地局辦理土地使用權證明。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》
第五十六條 建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批准文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府自然資源主管部門同意，報原批准用地的人民政府批准。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。
第六十三條 土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，並應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。
8. 想辦企業如何取得工業用地
如何辦理工業用地的土地證？辦理工業用地的土地證申請材料需要哪些？有什麼要求？辦理工業用地土地證的流程是怎樣的？工業用地土地證辦理收費情況？
工業用地土地證辦理流程：
步驟一
簽訂國有建設用地使用權出讓合同，繳納土地出讓金，開具土地出讓金收據。
步驟二
取得所在地政府土地批復文件。
步驟三
60天內繳納土地契稅。
步驟四
辦理建設用地規劃許可證
步驟五
辦理規劃定點陣圖，宗地圖和地籍調查表。
步驟六
准備土地出讓合同、土地批復、企業的營業執照、組織機構代碼證、法人身份證、規劃定點陣圖、宗地圖、地籍調查表、土地出讓金收據、契稅收據、規劃許可證，填出讓金收據、契稅收據、規劃許可證，填寫土地證辦理申請登記表，繳納有關費用到土地局地籍科辦理土地證。
土地相關證件辦理流程：
工業用地辦理土地證收費：
說明一、國有農用地(耕地、林地、園地等)除按上述(一)、(二)、(三)分別收取規費外，尚需徵收國有土地有償使用費每畝20000元(市開發區和鎮工業園區免收)。
說明二、工業用地——辦理劃撥集體建設用地手續與辦理國有土地出讓手續相比，在土地類型相同的前提下，用途變更費改為667元/畝，出讓業務費改為管理費1000元/畝，新增建設用地有償使用費、糧田開發資金、老年社員保養金和評估費免收。
說明三、房地產用地辦理國有土地使用權出讓手續與工業用地辦理國有土地使用權出讓手續相比，在土地類型相同的前提下，新增建設用地有償使用費市(縣)部分，糧田開發資金和老年社員保養金不予減免，出讓業務費上不封頂，按規定比例計收。
說明四、農戶佔用耕地建房收費標准為：(1)耕地開墾費6000元/畝;(2)省農業重點開發建設資金2400元/畝;(3)管理費0.5元/㎡，每戶最高為60元;(4)耕地佔用稅由建房戶直接交鎮財政所。
說明五、上述收費項目中，不包括出讓土地應繳納的契稅、政府收益金和中介機構收取的評估費、勘測定界費。
案例解析：
問：我公司准備租用一塊集體工業用地建廠，請問：我們辦理集體土地使用證是否有利，是否合法，費用大概多少?該地在鎮工業園內，現在洽談的是租金800元/畝/年，可以和村裡簽訂租地合同，聽說辦集體土地使用證還需要約35000元/畝，可這是集體土地，不存在出讓金這一說法呀?辦理了《集體土地使用證》對我們來說有什麼好處?按照正常的合法的手續，我們應該如何辦理這塊土地的租用手續?
答：
首先集體土地屬於國有土地，也就是說集體土地的使用者有使用繼承權，但無權對土地進行交易，既然你在鎮工業園，那麼可以認為是鄉鎮對土地使用權的轉讓，也就是說你需要對土地的使用權進行付款，如果拆遷，只對你的廠房進行賠償，租金的索要就可能要麻煩些。讓你辦集體土地使用證很有必要，如果面臨拆遷或者徵收，就涉及的不僅僅是租金費用的賠償了，還應該適當給予你安置或現金補償，當然你也可以不辦，只要沒有人來拆遷沒有當地村民來索要就可以。一般來說集體土地的擁有者應該都是當地農民，屬於鄉鎮一級的管理，國土和規劃監督和治理，具體看你打算做幾年，如果你有了土地證，那麼賠償的時候除了對你的租金以及你建築的廠房進行賠償外，還應對你拆遷中可能產生的損失進行賠償或對你進行同等面積的土地安置，當然這些僅僅限於你有土地使用證的情況下，再有就是工商辦理營業執照時候，五證也是你領取執照的依據。
9. 深圳怎麼買空地
可以深圳在拍賣行進行拍賣。可以到深圳國土局網站查詢得到要拍賣的土地。買空地還需要到國土、規劃兩個部門辦理有關手續。
1、先由規劃部門確定出讓土地的開發強度，拿到相關資料後。
2、再到國土部門交納土地出讓金，辦理土地過戶手續即可。