① 【民營企業如何上市】
先給你個報告來點啟示：
早報訊（通訊員王建新 記者江海蘋） 昨日，中國證監會前主席劉鴻儒在上海金萍果投資咨詢公司於小央總裁的陪同下前來晉江，與晉江市10多家企業的老闆就民營企業如何上市展開對話。利用資本的力量發展企業，晉江企業的老闆還有些困惑，他們想了解有關民營企業上市的支持措施，外商獨資企業能否上市，企業上市後如何維系等問題。
曾從事10年證券工作的劉鴻儒先生說，民營企業為什麼要上市？要解決的事是「過關」上台階的事情，他不主張所有的企業都要改制上市。他認為企業上市是為了把企業做大，登上大市場，進入國際市場。假如你決心定下，就得過關。
劉鴻儒還談到，不要把企業上市看得很簡單，但一旦上市了，好處很多。他認為企業一旦上市，企業的管理透明度就高了，透明度高了，信譽也就好了，信譽好了，自然業內人士就喜歡與你打交道做生意。他表示還將對民營企業上市問題進行調研。
據了解，晉江市有恆安集團、華意公司在香港上市。今後，晉江市的思路是進一步引導企業提高核心競爭力，把產業做大，企業做強，品牌打響。同時，引導企業跳出產品經營，走向資本經營。據悉，晉江市正著力推動企業開展資本經營，力爭5年內有3—5家企業上市。
國內企業如何進行海外重組上市
美國證券市場是全球最大也是最有影響力的資本市場。近年來,隨著盛大網路(SNDA)、攜程(CTRP)、掌上靈通(LTON)、e龍(LONG)等紛紛在納斯達克上市,國內民營企業赴美上市的熱情與日俱增。2005年起,又先後有德信無線(CNTF)、網路(BIDU)、分眾傳媒(FMCN)、中星微(VIMC)等登陸納斯達克,而以無錫尚德太陽能電力有限公司為經營主體的「尚德控股」(STP),在短短一年的時間內,先後完成國際私募和IPO,於2005年12月14日作為中國首家非國有企業成功在紐約證券交易所上市,進一步拓展了中國企業在美上市空間,必將引導更多的國內優秀企業赴美上市融資。
但是,根據筆者擔任包括「尚德控股」在內的多家非國有企業赴美上市中國法律顧問的體會,由於特定的生存條件和法律環境,中國民營企業赴美上市過程中面臨著一系列的實際問題,這些問題主要體現在海外重組過程中。如果不能很好地解決這些問題,企業赴美上市就會面臨許多困難甚至失敗。
為什麼選擇紅籌上市和海外重組?
非國有企業(以下簡稱「企業」)在境外上市,一般採用海外紅籌的方式進行,即由企業的投資者(或實際控制人)在境外注冊一個為此上市目的而成立的海外控股公司(通常是在英屬維京群島、開曼群島、百慕大群島成立的稅收豁免型公司或香港公司),通過海外重組,將企業權益(包括股權或資產)的全部或實質性部分注入該公司,並以該公司為主體在海外上市。
紅籌上市與國內股份有限公司在境外證券市場發行股票並在境外上市(「境外發行上市」)不同。從實務的角度看,紅籌上市較境外發行上市具有更多優點。
適用法律更易被各方接受
因為紅籌上市的主體是海外控股公司,因此,該公司本身應適用離岸公司登記地法律,即以離岸地法律為上市主體的屬人法。而操作中通常選擇的離岸地均為原英屬殖民地(如上述4個著名離岸地),其法律原屬英美法系,與美國公司法同源,與中國法律相比,更容易被國際投資人、美國監管機構和交易所理解和接受。在上述離岸地中,開曼群島又因其完善的司法體制、穩定的法制環境、良好的公司治理標准和便利的公司運作程序被認為是最佳的海外控股公司法域,為美國上市監管機構和交易所所普遍接受。目前,中國在美國通過紅籌上市的非國有企業中,絕大部分是在開曼群島注冊成立海外控股公司並以此作為上市主體,因此,開曼群島是中國企業以紅籌方式在美國證券市場發行股票的首選。
對國際投資人而言,如果上市主體能夠適用同屬英美法系的離岸地法律,同時受英美法系制度下有關法院的司法管轄,將使其對投資安全性的顧慮消除,有利於企業在境外進行融資和上市。而以境外發行上市的公司來說,境外發行上市完成後,其仍屬中國法人,必須無條件地適用中國法律,特別是外商投資企業法律,由於中國外商投資等法律相對於英美公司法尚有差距,因此,對公司法律乃至中國法制的投資安全性的考慮,往往影響國際投資人對企業投資的判斷。這一點,在國際私募過程中,尤其突出。
審批程序更為簡單
自2003年初中國證監會取消對紅籌方式上市的無異議函監管後,中國企業本身通過紅籌方式在境外上市,在境內不存在審批的問題。而根據國務院《關於股份有限公司境外募集股份及上市的特別規定》和中國證監會《關於企業申請境外上市有關問題的通知》的要求,境外發行上市必須經過中國證監會的批准方可上市。由於中國證監會對境外發行上市的審批時間一般較長,並不易預計和把握,因此,通過紅籌方式上市,在程序更為簡單,時間可控。
可流通股票的范圍廣
在紅籌上市過程中,海外控股公司的全部股份,經美國《1933年證券法》和《1934年證券交易法》規定的合法注冊登記程序或根據美國證監會(SEC)《144規則》的規定進行有限出售,均可實現在交易所的流通。而在境外發行上市過程中,除在證券交易所上市的流通股外,其餘股份一般不能在證券交易所直接上市流通。
股權運作方便
根據筆者的實務經驗,紅籌上市在實踐中最為突出的優點,當數股權運作的方便。由於股權運作全部在海外控股公司層面完成,而海外控股公司股權的運作實行授權資本制。包括發行普通股股票和各類由公司自行確定權利義務的優先股股票、轉增股本、股權轉讓、股份交換等的大量股權運作事宜,均可由公司自行處理,並可授權海外控股公司董事或董事會決定,因而具有極強的靈活性。同時,海外控股公司的注冊資本在設立時僅需認購,不需實繳,使公司資本運作的成本大大降低,特別適合資本項目項下外匯收支尚未完全放開的中國企業。
在海外控股公司層面上,股東和私募中外部投資人的出資及相對應的股東權利和義務,均可由各方自由協商確定,這在吸引和引進海外資本時,極具靈活性,對在企業融資過程中靈活滿足包括股東和私募投資人在內的各方的要求,具有非常重要的意義。
稅務豁免
海外控股公司最廣為人知也是最易引起爭議的,是離岸地政府對海外控股公司除收取有關注冊、年檢等費用外,不徵收任何稅收,這樣,就使上市主體將來進行各類靈活的資本運作的成本大大降低。稅收的豁免,也是紅籌上市得以運作的重要原因之一。
海外重組是紅籌上市的基本步驟。海外重組的目的,就是要通過合法的途徑,對企業的權益進行重組,將企業的權益轉移注入海外公司,即將來的上市主體。在「尚德」上市這個案例中,就是通過成立由施正榮先生控制的英屬維京群島(BVI)公司—Power Solar System Co., Ltd.,並通過該BVI公司直接或間接收購了中外合資企業無錫尚德太陽能電力有限公司(無錫尚德)原有股東的全部股權,從而使該BVI公司成為實際持有「無錫尚德」100%權益的股東。此後在上市進程中,又在開曼群島成立了「尚德控股」,通過以「尚德控股」的股票與該BVI公司股東的股票進行換股,實現了「尚德控股」間接持有「無錫尚德」100%的權益,從而完成了境內企業的權益進入海外上市主體的目標。
海外重組方案取決於產業政策
海外重組並不是股東的簡單變更。由於海外控股公司屬於「外商」范疇,海外重組的結果將導致「外商」全部或實質上持有境內企業的權益,因此,海外重組必須符合中國對外商投資的產業政策,海外控股公司應當根據《指導外商投資暫行規定》和《外商投資產業指導目錄》(2004年修訂)的規定,進行海外重組,以進入境內企業所在的行業,並根據企業所在行業對外資的開放程度,確定該行業是否允許外商獨資或控股。
外商准入問題直接影響到公司海外重組的方案。在企業所在的產業允許外商獨資控股的情況下,重組的方案較為簡單,一般通過海外控股公司進行返程投資,收購境內企業全部的股權,將企業變更為外商獨資企業,實現海外控股公司對企業財務報表的有效合並。主營業務為生產光伏電池產品的「無錫尚德」,就屬於此種類型。
在境內企業所在的產業不允許外商獨資的情況下,重組則需採用不同的方案。一般的做法是根據美國會計准則下「可變利益實體」(Various Interests Entity,VIE)的要求,通過海外控股公司在境內設立外商獨資企業,收購境內企業的部分資產,通過為境內企業提供壟斷性咨詢、管理和服務類和(或)壟斷貿易等方式,取得境內企業的全部或絕大部收入。同時,該外商獨資企業還應通過合同,取得對境內企業全部股權的優先購買權、抵押權和投票表決權。通過以上安排,將企業成為海外控股公司的可變利益實體,實現海外控股公司對企業財務報表的有效合並。在這種方案下,重組應當在具有美國GAAP實踐經驗的財務顧問的指導下進行。目前中國在美國上市的諸多互聯網企業,包括「網路」、「盛大」及「搜狐」等,因涉及的電信增值業務尚未對外商開放,均通過上述類似方案進行海外重組。
國有股權通過轉讓而退出較為可行
境內公司的股權結構中,可能存在國有股權的情況。國有股權是否可以通過海外重組進入海外控股公司?我們在實踐中經常遇到這個問題。在境內企業准備進行境外紅籌上市時,國有股東往往希望能夠與其他非國有股東一並參與海外重組,並將其股權注入海外控股公司,持有海外控股公司的股權。
國務院《關於進一步加強在境外發行股票和上市管理的通知》規定,將國有股權轉移到境外公司在境外上市,境內企業或境內股權持有單位按照隸屬關系事先經省級人民政府或者國務院有關主管部門同意,報中國證監會審核,並由國務院按國家產業政策、有關規定和年度總規模予以審批。因此,從規則的層面上講,將國有股權注入海外控股公司是可能的,但是,從實務操作上講,審批程序復雜,耗費時間長,且結果不可控,是該種方案的最大問題。上述問題,直接影響了企業紅籌上市的進程和時機的選擇。因此,在實踐中,上述方案一般不具有可行性。較為可行的方案是,在海外重組過程中,國有股權通過轉讓而退出。
境內企業國有股權向海外控股公司轉讓而退出,必須委託具有相應資格的資產評估機構根據《國有資產評估管理辦法》和《國有資產評估管理若干問題的規定》等有關規定進行資產評估,並經核准或備案後,作為確定國有產權、資產價格的依據。因此,在海外重組過程中,海外控股公司對境內企業國有股權的收購,應當遵循評估、備案的原則和不得低於評估值確定轉讓價格的原則。
外商投資企業的收購價款更具靈活性
海外重組過程,涉及到海外控股公司對境內企業權益的收購,因而涉及到價款的確定和支付的問題。在此方面,因境內企業性質的不同,其價款的確定和支付有所不同。
由海外控股公司收購內資企業進行海外重組,應當適用《外國投資者並購境內企業暫行規定》(「《並購規定》」)。該規定適用於外國投資者對境內非外資企業即內資企業的購並(包括股權並購和資產並購)。
在定價方面,根據《並購規定》,海外控股公司和境內企業應聘請資產評估機構採用國際通行的評估方法,對擬轉讓的股權價值或擬出售資產進行評估,並根據評估結果作為確定交易價格的依據,雙方不得以明顯低於評估結果的價格轉讓股權或出售資產,變相向境外轉移資本。對評估定價原則,《並購規定》沒有給出例外的規定。在對價款支付期限方面,根據《並購規定》,海外控股公司應於並購後之外商投資企業營業執照頒發之日起三個月內向轉讓方支付完畢(「一次性支付」)。對特殊情況需要延長者,經審批機關批准後,應自外商投資企業營業執照頒發之日起6個月內向轉讓方支付全部對價的60%以上,1年內付清全部對價(「展期支付」)。因此,海外控股公司的上述並購,應當實際按照合同的規定支付價款。在所轉讓權益生效期間方面,根據《並購規定》,在展期支付的情況下,外商對被並購企業的權益,應當根據按其實際繳付的出資比例分配收益。
在境內企業屬於外商投資企業的情況下,海外控股公司對該外商投資企業的股權重組,屬於外商投資企業投資者股權變更,應適用有關外商投資企業法律、法規和規定,特別是《外商投資企業投資者股權變更的若干規定》(「《外資股權變更規定》」)的規定。
有關外商投資企業法律法規對外資投資企業在海外重組中進行股權轉讓的有關定價及其支付問題,並無專門規定。盡管《並購條例》規定外國投資者股權並購境內外商投資企業,適用現行外商投資企業法律、行政法規以及《外資股權變更規定》,其中沒有規定的,參照《並購規定》辦理,但是,外商對境內外商投資企業投資人所持有股權並購的定價及支付期限,應當根據有關各方當事人的協議和公司章程的規定確定,並不能當然適用前述《並購規定》關於定價及支付期限的規定。
這是因為:第一,外商投資企業具有很強的人合性,外商投資企業出資人的出資,可以是貨幣,也可以是建築物、廠房、機器設備或者其他物料、工業產權、專有技術、場地使用權等,其作價可由各方協商評議確定,因而其轉讓也可在投資方同意的情況下,由轉讓方和受讓方協商確定,應為應有之意。
第二,有關外商投資企業法律、法規和《外資股權變更規定》除規定國有股權轉讓須經評估外,均僅規定投資人向第三人轉讓其全部或者部分股權的,經其他投資人同意即可,並未規定需進行評估,因此,上述規定實際上排除了《並購規定》中要求對非國有股權轉讓進行評估的要求。同時,外商投資企業的投資人可以自行約定股權轉讓的價款的確定方式,已為我國外商投資企業股權轉讓的實踐所認可。
因此,我們認為,在外商投資企業股權海外重組過程中,除國有股權的轉讓須經資產評估,並按照不得低於評估值確定轉讓價格外,海外控股公司對外商投資企業進行海外重組的股權轉讓價款,由轉讓方和受讓方協商確定,並經其他投資人同意即可,不需進行評估。
對外資企業的海外重組,還有一個不同於內資企業海外重組的特點,在於根據《外資股權變更規定》,其股權轉讓生效的時間,在有權外商投資審批部門審批並核發或依法變更外商投資企業批准證書後即生效,與股權轉讓價款的支付與否無關。因此,只要海外控股公司對外資企業原投資人股權的收購,經外商投資審批部門批准後,海外控股公司即合法取得了對其所收購股權的合法權利。此點,對於在審計中確定收購生效時間具有較大的影響。
重組資金來源的主要解決方法
非國有企業在進行海外重組過程中面臨的最大的問題,是用於收購境內企業權益的價款的資金來源問題。根據《並購規定》,海外控股公司應自外商投資企業營業執照頒發之日起3個月內向境內企業原股東支付全部對價。對特殊情況需要延長者,經審批機關批准後,應自外商投資企業營業執照頒發之日起6個月內支付全部對價的60%以上,1年內付清全部對價,並按實際繳付的出資比例分配收益。如何籌集海外重組所需要的大量資金,是在海外重組過程中必須考慮的實際問題。
由於中國對於資本項目外匯實行嚴格管理,資本項目下的外匯對外支付,均需經過外匯管理部門的核准,持核准件方可在銀行辦理售付匯。根據上述規定,境內企業的股東(包括實際控制人)將其現金資產跨境轉移至境外控股公司的名下,就必須辦理境外投資審批手續,並經國家外匯管理局批准,方可對外支付。同時,由於境內企業股東現金資產大量以人民幣的形式存在,需首先轉換為外匯,而中國對境內居民資本項下購匯使用予以嚴格限制,因此,對境內企業至股東而言,憑借自身的資產,合法完成上述海外重組中的重組價款的支付,較為困難。在紅籌上市的實踐過程中,為解決上述問題,在實踐中,通常採用以下兩種解決方案。
第一,境外過橋貸款的方式。即由境外合格貸款機構向海外控股公司及其股東個人提供境外貸款,用於海外重組中收購價款的支付。此種方式所籌集的資金,通常僅用作海外重組股權轉讓價款的支付。
第二,境外發行可轉換優先股的方式。即由海外控股公司以完成收購為條件,進行私募,向境外投資人發行可轉換為海外公司普通股的優先股(通常稱之為「優先股」)。海外控股公司股東和新私募投資人在海外控股公司之間的股權比例,由雙方協商約定。此種優先股,可以在重組完成後,或在公司上市完成後,按照約定的比例,轉換為普通股。此種方式,既可用於籌集海外重組股權轉讓價款,也可作為海外控股公司定向發行股份,籌措經營所需的運營資金。
以上兩種方式的取捨,在很大程度上,取決於公司的經營狀況和對投資人的吸引力。公司業務及經營業績有爆發性增長,公司經營業績對投資人具有足夠的吸引力,海外重組的資金需要完全可以通過發行優先股的方式來籌集,海外公司原股東和新投資人之間的股權配比,由雙方根據企業的經營和財務情況協商解決。
美國通用會計准則對海外重組及其財務後果的影響
美國通用會計准則對海外重組及其財務後果的影響主要是關於企業合並的FASB 141(「FASB」系美國Financial Accounting System Board,即「財務會計准則委員會」的簡稱)和關於可變利益實體的FIN 46(指FASB Interpretation 46)。
FASB 141的主要影響在於,對海外重組採用的不同會計處理方法,將直接影響到海外重組完成後上市主體的財務報表。在美國通用准則下,對海外重組的會計處理,主要有兩種方法,即購買法(Purchase Accounting)和權益結合法(Pooling Accounting)。購買法將海外重組視為海外控股公司購買了境內企業,因而將其作為一個與原企業不具有持續經營關系的新的主體,要求購買企業(海外控股公司)按取得成本(收購價格)記錄購買企業(境內企業)的資產與負債。與此同時,購買法引進了市場公允價格(Fair Market Value,即「FMV」)的概念,要求對購買企業凈資產的市場公允價格進行評估,並將取得成本與該市場公允價格之間的差額確認商譽,並進行攤消。權益結合法將企業的海外重組的主體,即海外控股公司視為境內企業所有者權益的延續,對企業的資產和負債,按原來的賬面價值記錄,不確認商譽，即認為海外控股公司僅系境內企業的延續。
購買法和權益法的最大區別在於其對海外控股公司的財務影響不同。在購買法下,海外控股公司的資產與負債必須以公允市場價值反映在合並資產負債表上,成本與凈資產公允價值的差額部分確認為商譽攤消。權益法下則不存在此問題。由此,對上市主體在將來會計期間的收益會產生較大差異,從而影響投資者對公司的投資熱情。由於兩種方式下對企業的不同財務影響,美國會計准則對權益結合法的選擇,一貫持限制態度,並於最近取消了在企業合並過程中權益結合法的應用,僅在重組存在共同控制,並滿足特定標准和條件的情況下,才允許適用權益結合法。因此,如何能夠結合FASB 141的要求進行海外重組,特別是私募,對上市主體的財務後果具有直接的影響。
由於海外重組的具體情況不同,重組前後企業的財務結果可能大相徑庭。為避免由於上述財務處理而使公司的經營業績出現較大的變化,進而影響上市進程,在海外重組方案的策劃和實施過程中,我們建議應積極引進精通美國會計准則並具有實務經營的財務顧問參與策劃並形成海外重組方案。
FIN46是FASB對在無法根據傳統的投票表決權方式來決定財務報表合並與否的情況下,關於如何通過確定可變利益實體(VIE),並據此將其合並到母公司財務報表的情況。如果一個實體,盡管與另一個實體不存在股權上的控制關系,但是,其收益和風險均完全取決於該另一實體,則該實體構成另一實體的VIE,雙方報表應當合並。VIE的確定,通常應滿足如下兩個標准:第一,VIE的風險資本明顯不足,即其所有的資本如果沒有合並方(母公司或其關聯公司)另外提供財務支持,企業經營將無以為繼;第二,VIE的股東僅為法律名義上的股東,並不能享有實際上的投票表決權,同時,其對公司的虧損也因合並方的承擔或擔保而得到豁免,其對公司的經營效果沒有真正股東意義上的利害關系,對VIE公司清算後的剩餘財產也不享有分配權。在符合上述兩種條件的情況下,該公司應當與實際控制它的母公司合並財務報表。
在紅籌上市過程中,通常將FIN 46作為對境內企業所從事的行業屬於特許行業,不能由外商直接控制情況下海外重組方案的會計基礎。由於海外控股公司作為外商不能直接進入境內企業所在的行業,並全資或控股該境內企業,因此,通常由原股東名義上持有境內企業,同時,由海外控股公司通過自己直接或在境內設立外資企業,壟斷該境內企業的全部經營活動,控制境內企業的全部收入和利潤。除有極少的利潤留存在公司外,其餘全部收入和利潤通過各種經營安排,流向海外控股公司。同時,境內公司董事會全部授予海外控股公司指派的人控制,海外控股公司並對境內公司原有股東股權設定質押,以實現對境內公司股權和董事會的絕對控制。通過上面的一系列安排,雖然在法律上境內企業仍然視作獨立的內資企業,不會違反關於外資轉入限制的規定,但是,該公司實際上一切經營及其相應的資產、收入和利潤均歸海外控股公司,並由海外控股公司實際控制。在此種情況下,境內企業滿足了上述VIE的標准,即該VIE應合並進入海外控股公司的報表范圍。在美國上市的中國互聯網企業,如盛大、搜狐等,均是通過VIE的方式完成海外重組的
② 工業廠房產權可以出讓嗎
工業廠房產權不可以買賣的，通常沒有房產證，無法證明房屋產權屬於誰，沒有房產證也不能房產過戶，因此不能買賣的。
二手房交易中，應遵循一般的流程，買賣雙方要先形成合意，即達成一致意見，再根據手續辦理過戶。具體來說，有以下幾個步驟：
1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
4、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批許可權逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。
5、繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
6、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。
7、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然後批准買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行將貸款一次性發放。
8、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
③ 工業廠房可以出售嗎
可以的，這也是大的房地產的一種，如果是有正規的手續，也即有產權，是可以到轉讓過戶的。
但是如果沒有正規的手續，也就是沒有產權證和土地使用證，那能不能銷售就看有沒有人能夠接受這個條件。
法律分析：可以的，這也是大的房地產的一種，如果是有正規的手續，也即有產權，是可以到轉讓過戶的。
但是如果沒有正規的手續，也就是沒有產權證和土地使用證，那能不能銷售就看有沒有人能夠接受這個條件。
1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
4、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批許可權逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。
5、繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》第九條：城市規劃區內的集體所有的土地，經依法徵收轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓，但法律另有規定的除外。
④ 我想在上海松江買一個3200㎡的雙層工業廠房，請問上市交易的話有哪些詳細的相關流程
廠房買賣是一種資產流轉發展的方式，在不同的地區買賣的要求以及方式都會不一樣，在上海地區買賣廠房更需要經過各項條件來達標，因此在廠房買賣之前就需要做好准備工作，讓廠房買賣更加順利。下面來一起了解一下買賣的流程吧。
一、上海廠房買賣的流程
(一)需要准備的材料
1、賣方需准備身份證、已婚需結婚證、房產證、戶口本及復印件。
2、買方需准備身份證、戶口本、已婚需結婚證、戶口本及復印件。
3、房地產權利證書，行政機關行政決定書，廠房的買賣合同。
4、廠房如果是以招標或者拍賣取得房產的，要提供中標確認書、拍賣成交確認書、土地使用權轉讓合同或者付清低價款證明。
5、如果是拆遷補償的，需要提交拆遷補償協議書。
6、如果廠房有共有人，需要提交房地產共有人同意轉移的意見書。
(二)廠房過戶
1、拿著有關材料到房產局進行查檔核稅過戶等流程，需要填寫一些表格和存量房買賣合同，存量房買賣合同上的金額要與協商後的金額一致。
2、過戶中把房產局所需要的材料交給房產局，查檔核稅後房產局會出具一個回執單，7個工作日後，繳納稅費。
3、繳納稅費7到15個工作日後，進行過戶和資金監管，大約7個工作日後買家那到新房證，賣家收到房款!
二、上海廠房買賣的注意事項
1、根據投資情況選擇上海廠房買賣。廠房小的上千平方米，大的數萬平方米，裡面可能又分生活區和生產區，有生態綠化，有會議室和休閑區，也有員工宿舍，所以投入的資金也多。因此要根據自身的生產經營需求和資金實力選擇不同性質或用途的廠房，投資時要根據自己的實力進行布局和租賃。
2、選擇買賣廠房時要看好城市規劃，城市遠景規劃中的工業園區、物流園區，都是布置廠房的好地點。建議選擇一些通過了政府消防、安全等審批的廠房，同時綜合考慮交通地理位置、行業發展狀況、廠房整體狀況等因素，再行決定置業投資計劃。
3、廠房租售雙方都要注意一些細節問題。如果該地塊是集體用地，要看是否有土地租賃合同，該地塊是否有相關控製法規，地塊年限是多少，土地、廠房的容積率是多大等，最好在交易前向有關部門和專業中介總結咨詢清楚。
4、投資上海廠房一定要計算投資回報率。也就是說，上海廠房買賣的價格、租金等要綜合考量，不能貪圖總價和單價的表面低廉，租不出去或轉賣不掉就是不成功的投資。很多人都想在購買買賣廠房及轉讓中獲利，但廠房投資也要靈活變通。
選哪兒網擁有專業的選址團隊，掌握全國各地政府園區資源，擁有大量優質上海廠房買賣資源，從載體推薦到政府溝通以及落戶辦理，選哪兒網為企業選址規劃提供全流程咨詢與代辦服務，規劃企業選址中的每一步。科學選址從選哪兒開始
⑤ 工業用地轉住宅用地的房子是否能夠進行交易
法律分析：工業用地轉住宅用地的房子能夠進行交易，工業用地上的住房，必須要轉變土地性質也就是轉住宅用地的房子才能上市交易，否則可能存在非法操作。國家規定嚴禁在工業用地上開發建設除工業廠房、工業辦公用房、工業配套用房之外的任何形式的公寓住房出售。
法律依據：《中華人民共和國商品房銷售管理辦法》 第五條 國務院建設行政主管部門負責全國商品房的銷售管理工作。省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內商品房的銷售管理工作。
⑥ 工業廠房能發商品房預售許可證嗎
無法辦理預售許可證。工業廠房是用來生產經營，自然無法獲得銷售。如果能辦理預售許可證，前提是變更了土地使用性質和規劃許可，等於從頭再來一次。
第一條 為加強商品房預售資金的監督管理，保護預售商品房當事人的合法權益，促進我市房地產市場健康有序發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》(建設部令第131號)、《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》(國辦發〔2013〕17號)等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本市市區范圍內新開工的房地產開發項目，其經批准預售的商品房預售資金收存、撥付的監督管理，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱商品房預售資金，是指預售人將其開發的商品房(含住宅、商業、辦公、工業廠房、車庫、倉儲及可預售的地下空間等房屋，下同)在竣工驗收前銷售，由預購人按合同約定預先支付的定金、首付款及後續付款(包括預售商品房按揭貸款)等預購房款。
預售人，是指預售商品房的房地產開發企業。
預購人，是指購買預售商品房的單位和個人。
第四條 市房地產管理局為商品房預售資金監管的主管部門(以下簡稱監管部門)，負責組織實施商品房預售資金的監督管理工作，並依法查處預售人違法使用商品房預售資金的行為。
第五條 設立商品房預售資金監管專用賬戶的銀行(以下簡稱監管銀行)，應當根據本辦法的規定，密切配合，共同做好商品房預售資金監管工作。
第六條 預售人進行商品房預售，應當向監管部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售或者變相預售。
第七條 預售人申請《商品房預售許可證》前，應當在銀行設立商品房預售資金監管專用賬戶，一個預售項目只能設立一個監管專用賬戶，該賬戶實行專款專戶、專款專存、專款專用。
預售人申請《商品房預售許可證》時，監管部門、預售人及監管銀行三方應當簽訂《商品房預售資金監管專用賬戶監管協議書》。
已經設立監管專用賬戶的預售項目尚未發生銷售行為的，可以申請變更監管專用賬戶，變更期間該賬戶范圍內的商品房不得銷售;已經發生銷售行為的，監管專用賬戶不得變更。
第八條 商品房預售資金應當直接存入相應的監管專用賬戶。預售人和預購人簽訂《商品房買賣合同》時，應當明確繳款的方式及繳款的具體時間和金額。
預購人支付的預售款項，應當憑預售人開具的《商品房預售資金通知書》，存入監管銀行的監管專用賬戶內;憑繳款通知書回執及銀行進賬單(繳款回單)向預售人換領繳款票據。
預購人申請購房貸款的，發放貸款單位應當按照借款合同約定的時間和金額將貸款直接劃轉至商品房預售資金監管專用賬戶。
第九條 監管專用賬戶內的商品房預售資金分重點監管資金和一般監管資金。重點監管資金是指本監管項目達到竣工交付條件所需的工程建設費用，用於購買必需的建築材料、設備及支付建設施工進度款;一般監管資金是指超過重點監管資金以外的資金。
重點監管資金由監管項目的工程建設費用總額(含建築安裝工程、基礎設施及公共配套設施費用)，加20%不可預見費組成。工程建設費用總額由監管部門依據市建設工程造價管理部門確認的商品房建設工程單位綜合造價乘以監管項目的測繪建築面積核定。
第十條 預售人需要使用重點監管資金時，應當向監管部門提交《商品房預售資金重點監管資金撥付申請表》及以下資料:
(一)用於支付購買建築材料、設備的，應當提供采購合同;
(二)用於支付施工單位工程款的，應當提供施工合同和施工單位、工程監理單位出具的工程進度和用款證明;
(三)其他需要的相關材料。
預售人使用一般監管資金時，需提交《商品房預售資金一般監管資金撥付申請表》。
第十一條 監管部門應當自受理預售人撥付商品房預售資金申請之日起1個工作日內做出答復。
經審查符合條件的，出具《商品房預售資金監管專用賬戶資金撥付通知書》(以下簡稱《通知書》);有下列情形之一的，不予核准並書面告知預售人理由:
(一)超出監管部門核准數額的;
(二)收款單位與申請用途不符的;
(三)前一筆用款未按照核准用途使用且未糾正的。
一份通知書只能簽開一張與之記載事項完全一致的支票，不得一份通知書簽開多張支票。
監管銀行應當按通知書准予撥付的金額，復核後即時撥付。
第十二條 監管項目取得《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》和《合肥市建設工程竣工驗收查驗合格證明》後，預售人方可申請取消該項目預售資金監管，並憑監管部門出具的《商品房預售資金監管專用賬戶取消監管通知書》到監管銀行辦理取消監管手續。
第十三條 預售人未取得《商品房預售許可證》，擅自預售或者變相預售商品房的，由監管部門按照《城市房地產開發經營管理條例》的規定，責令停止違法行為，沒收違法所得，可以並處已收取的預付款1%以下的罰款。
第十四條 預售人提供虛假申報材料騙取工程建設資金、不按規定用途使用或挪用商品房預售資金監管專用賬戶內的款項以及直接收取商品房預售資金的，監管部門應當責令其限期改正，暫停商品房預售和預售資金撥付，並按照《城市商品房預售管理辦法》的規定予以處罰，同時作為不良行為記入信用檔案。
第十五條 銀行擅自撥付預售人監管專用賬戶內款項、未將購房貸款直接劃轉至監管專用賬戶的，監管部門可按照協議約定，暫停該銀行新開設預售資金監管專用賬戶業務。給預購人造成損失的，銀行應當依法承擔法律責任。
第十六條 監管部門工作人員玩忽職守、徇私舞弊，有應當核准撥付資金而不及時核准、不應當核准撥付資金而核准等情形的，依法予以行政處分;涉嫌犯罪的，依法移送司法機關追究刑事責任。
第十七條 監管部門應當依據本辦法制定實施細則，明確工作流程、辦事程序，提高工作效率，擬定《商品房預售資金監管專用賬戶監管協議書》文本。
第十八條 肥東縣、肥西縣、長豐縣、廬江縣、巢湖市參照本辦法執行。
第十九條 本辦法自發布之日起施行，有效期3年。《合肥市人民政府辦公廳關於印發合肥市商品房預售資金監督管理暫行辦法的通知》(合政辦〔2013〕38號)同時廢止
⑦ 工業廠房從建好到銷售需要經過哪些部門
第一土地部門，第二城建部門，第三規劃部門，但工業地產不想住宅那樣正規的五證。我們做的也是工業地產，縣溫商投資置業有限公司（溫商高端製造產業園）也是這樣弄得，工業地產現在的手續還是很模糊，不像商業地產和住宅那樣已經有了明文規定了。
⑧ 工業廠房預售條件
法律分析：工業廠房是用來生產經營，自然無法獲得銷售。如果能辦理預售許可證，前提是變更了土地使用性質和規劃許可，等於從頭再來一次。
法律依據：《中華人民共和國民法典》 第八十七條 為公益目的或者其他非營利目的成立，不向出資人、設立人或者會員分配所取得利潤的法人，為非營利法人。非營利法人包括事業單位、社會團體、基金會、社會服務機構等。
⑨ 控規是B1B2,現狀是工業廠房,如何出讓
摘要 程