如何將工業用地變成商住

⑴ 工業用地轉為住宅用地手續怎麼辦，需要補土地出讓金嗎

工業用地轉為住宅用地需要經過城市規劃部門審查，市政府同意的前提下，需要補交土地出讓金改變用地性質，價格與此地塊價格有關，沒有明確的標准，各個地市也不同。

不過一般由政府部門邀請估價機構對變更後土地進行估價，根據估價結果與原始工業用地價格進行對比，差值就是變更後應該補交的土地出讓金數額。

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土地出讓金特點：

土地出讓金已成為地方政府預算外收入的主要來源。

土地出讓金准確地說，是土地使用權的交易價格；也可簡單地理解為地價，其價格高低取決於土地市場的供求關系。

《土地管理法》對土地出讓金的使用范圍作出了明確的規定，土地出讓收入主要用於征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出和城市建設支出等。

在土地國有的情況下，國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者（國土資源部要求開發商必須在1年或2年內開發，如囤積土地要罰款或收回土地使用權，但地方政府多數不執行多數袒護開發商，導致房源緊張房價暴漲）。

土地使用者一次性或分次支付的一定數額的貨幣款稱為土地出讓金。土地出讓的高低與土地的用途、位置和土地出讓年限緊密相關。土地出讓金一般一次性支付。

⑵ 如何將「工業用地」改為「商業用地」

工業用地不能改為商業用地，因為兩者是兩種類型不同性質的用地，是提前規劃好的，無法進行轉換。

工業用地的性質是指獨立設置的工廠、車間、手工業作坊、建築安裝的生產場地、排渣（灰）場地等用地。工業用地的增加可以使城市發展，壯大並富有生氣，但也會帶來一系列問題。

用地的形狀和規模工業用地要求的形狀與規模，不僅因生產類別不同而不同，且與機械化、自動化程度、採用的運輸方式、工藝流程和建築層數有關。商業用地是指規劃部門根據城市規劃所規定該宗地塊的用地性質是用於建設商業用房屋，出讓後用地的使用年限為40年。

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工業用地的表現形式：

1、當把技術、經濟上有直接依賴關系的工業組成聯合企業時，如鋼鐵、石油化工、紡織、木材加工等聯合企業，則需要很大用地。

可見影響工業用地大小的因素很多，規劃中必須根據城市發展戰略對不同類型的工業用地進行充分的調查分析，為未來的城市支柱產業留有足夠的空間和彈性。但同時也要注意工業發展應節約用地，充分利用和發揮城市土地市場和規劃管理的作用，有效地控制城市工業用地的浪費現象。

2、地形要求工業用地的自然坡度要和工業生產工藝、運輸方式和排水坡度相適應。利用重力運輸的水泥廠、選礦廠應設於山坡地，對安全距離要求很高的廠宜布置在山坳或丘陵地帶，有鐵路運輸時則應滿足線路鋪設要求。

3、水源要求安排工業項目時注意工業與農業用水的協調平衡。由於冷卻、工藝、原料、鍋爐、沖洗以及空調的需要，如火力發電、造紙、紡織、化纖等，用水量很大的工業類型用地，應布置在供水量充沛可靠的地方，並注意與水源高差的問題。

水源條件對工業用地的選址往往起決定作用。有些工業對水質有特殊的要求，如食品工業對水的味道和氣味、造紙廠對水的透明度和顏色、紡織工業對水溫、絲織工業對水的鐵質等的要求，規劃布局時必須予以充分注意。

⑶ 工業用地改變土地使用性質變為商業用地，怎麼弄

一、工業用地向商業用地轉變的相關要求和標准：

工業用地向商業用地轉變必須符合城市規劃，並按照土地出讓的相關規定，由工業用地使用人與當地土地管理部門聯系，由土地收購儲備機關根據收購計劃安排收儲。

二、工業用地轉為商業用地的基本步驟如下：

1、原土地使用者向國土部門申請交回土地，並由原土地使用者委託雙方共同認可的評估機構確定補償價格，對原土地使用者進行補償。

2、國土部門根據規劃部門出具的原地塊調整後新的用途及規劃條件，在綜合考慮政府公布的土地出讓金標准、土地成本、市場教育參考價格和近期相鄰宗地交易價格的基礎上，經規劃、國土、財政、監察部門集體會審確定土地出讓起始價，並由土地交易機構依法組織招拍掛出讓。

3、經招拍掛出讓後產生新的土地使用者。新的土地使用者與土地交易機構簽訂成交確認書，並與國土部門簽訂土地出讓合同，按合同約定繳納土地出讓價款。

4、土地使用者按土地出讓合同繳清全部土地出讓價款後，辦理土地使用權證。

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土地用途的轉變需要一定的條件，擅自進行土地用途的轉變屬於違法行為：

1、對於已經審批建設用地，擅自改變土地用途的（比如審批建設用地為工業用地，用作商業用地或居住用地）：

根據《中華人民共和國土地管理法》第八十條規定， 依法收回國有土地使用權當事人拒不交出土地的，臨時使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交還土地，處以罰款。

2、對未經批准擅自改變土地性質的行為：

根據《中華人民共和國土地管理法》第七十六條和第七十七條的規定，屬非法佔地違法行為，對於這類違法行為，一般採用責令拆除和並處罰款（農村村民個人建房除外不罰只拆），構成刑事責任的移送司法機關。

參考資料來源：網路——中華人民共和國土地管理法

⑷ 工業用地手續齊全，廠房已經建好，我想把它變為商住用地，請問可以嗎

對於你提出的這種情況，首先工業用地已經廠房建好了，你想變成商業用地，問這個情況可以嗎？我覺得肯定是不可以的，這個辦手續挺麻煩的。

⑸ 工業用地轉商住用地補償標准

具體補償情況可以詢問國土部門。工業用地轉商業用地費:工業用地轉成商業用地，需要補繳土地出讓金，涉及到印花稅、契稅;土地使用稅按原規定執行若原工業企業有優惠，則性質發生變更後可能優惠將取消。

依據《土地管理辦法》第二十七條，工業用地轉商業用地費用具體如下：

1、若是位於新規劃的商業區內，則經規劃批准，取得新的城市用地規劃許可證後向國土部門申請並重新繳納商業土地性質的出讓金即可。

2、若是轉讓，則必須掛牌招標，並且應繳納該土地差價的所得稅。

3、改變用途需由有資質的土地評估機構進行評估，到當地政府進行價格確認，才可以知道應交土地出讓金的具體數額。

4、寫個變更用途的申請，然後報送到土地局，逐級上報到主管土地規劃的副市長簽字，然後拿著批復到規劃部門辦理規劃變更。

5、但是現在變更土地用途沒有特別充分的理由，一般是不會批下來的，因為國家現在對於城市規劃管理的非常嚴，如果不合規定變性了，到時候規劃審查的時候所以簽字的人都得受牽連，所以他們一般不會冒這個風險

6、所以很可能的結局就是，如果要變性就是政府收回土地使用權，重新公開出讓。

7、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然後補交土地出讓金。這些企業通常製造，加工或以其他方式產生商業企業銷售的產品後工業用地的定義包括工廠和倉儲設施，以及一些采礦和運輸業務

⑹ 怎樣將劃撥的工業用地變為出讓的商住用地

一、政府、規劃局調規劃，調成商業用地
二、政府、土地局收回該劃撥用地
三、以商業用地性質編制出讓方案，到土地交易中心公開招拍掛出讓
四、你只是競買者之一到市場摘牌
收回及公開出讓環節都是法定程序

⑺ 工業用地轉商住用地政策具體是怎樣的

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樓主您好
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<pre id="best-content-2784349638" accuse="aContent" class="best-text mb-10" style="margin-top:10px;margin-bottom:10px;padding:0px;font-family:'PingFang SC', 'Lantinghei SC', 'Microsoft YaHei', arial, 宋體, sans-serif, tahoma;white-space:pre-wrap;word-wrap:break-word;font-size:16px;line-height:29px;color:#333333;min-height:55px;background-color:#FFFFFF;">一、工業用地轉<a href="https://www..com/s?wd=%E4%BD%8F%E5%AE%85%E7%94%A8%E5%9C%B0&tn=44039180_cpr&fenlei=-CEQLGCpyw9Uz4Bmy-bIi4WUvYETgN-TLwGUv3EPH6YP1bvrjTv" target="_blank" class="-highlight" rel="nofollow" style="color:#3F88BF;text-decoration:none;">住宅用地</a>或是商用地屬於土地使用權性質變更。需要向所在地的國土局申請，只有經土地登記部門記載於土地登記簿，載明權利范圍，才可明確權利人的許可權，確定權利人的權利范圍。
二、進行土地使用權變更登記時，要按法定程序，將土地的權屬關系、用途、面積、等級、價值等情況由國家專門機關登記於專門的簿冊，以使政府能對土地進行有效的管理，更好地保護權利主體對土地的合法權益。當事人在申請土地登記時，應當依法進行。如果當事人不去申請登記，則其土地使用權合同將不能最後生效，土地使用權的轉讓也不能最後完成，這將使受讓人為此而支付的合同價款處於隨時滅失的極度風險狀態之中。如果雙方當事人遲延登記，則在遲延的這段時間內，受讓人將因合同的沒有最後生效而不能取得土地使用權。如果當事人一方或者雙方在申請登記時提供虛假登記資料，則其登記申請將被拒絕或者事後將被撤銷已經完成的登記，這相當於該幅土地的使用權自始至終沒有登記，受讓人必將承擔合同無效的損失。
三、依據《土地登記辦法》
第三十八條 本辦法所稱變更登記，是指因土地權利人發生改變，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發生變更而進行的登記。
第三十九條 依法以出讓、國有土地租賃、作價出資或者入股方式取得的國有建設用地使用權轉讓的，當事人應當持原國有土地使用證和土地權利發生轉移的相關證明材料，申請國有建設用地使用權變更登記。
第四十條 因依法買賣、交換、贈與地上建築物、構築物及其附屬設施涉及建設用地使用權轉移的，當事人應當持原土地權利證書、變更後的房屋所有權證書及土地使用權發生轉移的相關證明材料，申請建設用地使用權變更登記。涉及劃撥土地使用權轉移的，當事人還應當提供有批准權人民政府的批准文件。</pre>
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⑻ 如何將工業用地轉為商住用地

須經項目論證，根據審批許可權，報國家項目規劃行政審批部門（發改委或經貿委）立項批准，報相應的土地管理部門審批。

⑼ 工業用地，變商業或商住用地，我要注意哪些方面

1、改變為商業用途的，必須符合城市總體規劃，並需經過規劃部門批准。
2、如符合城市規劃可以改變為商業用途的，按照現行土地出讓辦法的規定，其出讓應當通過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行，工業用地原使用人和買受人不得自行進行買賣。
3、通常的做法可由工業用地使用人與所在區縣的土地管理部門聯系，由土地的收購儲備機構根據年度收購儲備計劃安排收儲。