工業用地如何評價

A. 工業用地如何轉讓

首先要看你們公司地塊的具體情況，針對一下情況，對轉讓有明確的規定： 1、超出兩年未動工開發建設，未建有廠房的土地，不能直接辦理轉讓過戶手續，必須先按閑置土地處置程序作出處置，收回土地使用權；或足額收取閑置費後，再另行安排新工業項目。
2、超過出讓合同約定開工時間又未超兩年的，並且投資（扣除土地成本）未達到投資總額25％的不得轉讓，若不繼續開發建設應交納閑置費後，收回土地使用權。
3、凡享受政府用地優惠政策的工業用地已完成廠房建設（含投資超總額25％）的工業用地，必須按原享受的優惠地價標准上限，交足差額土地出讓金，並變更或重新簽訂出讓合同（使用權終止日期不變）後方可辦理轉讓過戶手續。
4、已辦理金融抵押的工業用地不得轉讓。、有第1、2、3項情形的，按上述規定結合省國土資源廳《關於加快金融機構抵債土地處置的若干意見》的意見辦理。
5、按司法程序被法院查封的工業用地，未經人民法院裁定不得辦理轉讓。
6、實際已將工業用地改作其他用途的不得直接辦理轉讓，必須按違法用地處理，追繳土地出讓金後方可辦理轉讓或收回土地使用權。
7、共同共有土地使用權，未經其他共有人同意的，不得轉讓。
8、土地權屬有爭議的不得轉讓。
9、政府已列入收回土地使用權的，不得轉讓。

B. 如何運用市場比較法評估工業用地地價

土地價格取決於市場供需關系，評估地價尤其是工業地價要充分考慮土地的效用、價值及市場需求等多方因素。工業用地全部實行招拍掛出讓後，在經濟發達的地區有充足的土地交易實例，應盡量採用市場比較法評估工業地價。本文主要介紹運用市場比較法評估工業地價的步驟與方法。 市場比較法將待估土地與具有替代性、且在估價期日近期市場上交易的類似工業用地進行比較，並對類似工業用地的成交價格進行適當修正，以此估算待估工業用地價格。運用市場比較法評估工業地價的基本公式為： 待估工業用地價格(比准價格)＝比較實例價格×(待估工業用地情況指數／比較實例宗地情況指數)×(待估工業用地估價期日地價指數／比較實例宗地交易時點地價指數)×(待估工業用地區域因素條件指數／比較實例宗地區域因素條件指數)×(待估工業用地個別因素條件指數／比較實例宗地個別因素條件指數)×年期修正系數 收集和選擇比較交易實例 評估的第一步就是通過資料收集，選擇比較交易實例。資料收集的內容包括地塊位置、面積、成交時間；地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價的區域和個別因素、土地價格等有關信息； 比較交易實例的收集和選擇應遵循以下原則：首選與評估對象處於同一地區的案例，如果近期沒有發生交易案例，可選擇處於臨近地區或類似地區的實例；所選比較實例用途與評估對象相同；價格類型相同或可比；成交日期與估價日期接近，一般應在2年以內；最長不得超過3年；盡量選擇正常的交易案例；應至少選擇3個比較實例。 建立價格可比基礎 選取比較實例後，應對比較實例的成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎，統一表達方式，主要包括：統一付款方式，在成交日期時一次付清；統一採用單位面積地價，並統一面積內涵和面積單位；統一貨幣種類和貨幣單位。不同貨幣種類之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算。 評估師信息網交易情況修正 交易情況修正，是排除交易行為中一些特殊因素所造成的比較實例價格偏差，將其成交價格修正為正常交易情況下的價格。引起特殊交易行為的因素一般有：有利害關系人之間的交易；急於出售或者購買情況下的交易；受債權債務關系影響的交易；交易雙方或者一方獲取的市場信息不全；交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易；相臨地塊的合並交易；特殊方式的交易；交易稅費非正常負擔的交易；其他非正常的交易。

C. 商服用地（非住宅用地）容積率1.0，是否應該按工業用地進行地價評估如不是應該怎麼評估地價

商服用地，就是按商服用地評估呀，不可以按工業評估，工業評估價低。
基準地價評估本身就分住宅用地、商業用地、工業用地。
具體參考你們當地的基準地價體系。

D. 如何購買工業用地及要考慮的相關問題

1.考察土地性質是否屬實（是否為工業用地）；2.土地許可權；3.使用年限；4.使用范圍（防止此地皮有項目限制，很多地方政策不一樣）；5.此工業用地的合法轉讓手續是否齊備；6.通過法律途徑進行鑒定合同（委託律師）；7.支付期限（分期/一次性支付）。 購買工業用地不是小事，委託律師處理相關事宜及程序非常有必要。經濟危機後，現在國家政策好了很多，農轉工的土地比以前好批很多，而且部分地區有優惠政策，具體看你所在地的情況而定。大條上所注意的基本就是這樣，最好根據你所在地的情況咨詢下律師。 以後問問題的時候可以多說些具體情況，有助於回答者具體分析後給予更多的參考，呵呵，祝你順利。

E. 如何核定工業用地的規模。哪位大俠知道的，告訴我好嗎

一般 由發改部門按照國民經濟行業分類確定工業用地用於哪個行業，按照投資人的生產規模對應該行業的投資強度，即每平方米土地投入多少錢，再根據你的投資總額核定給多少地。也就是說：投資總額/投資強度=用地規模

F. 工業用地上的房屋拆遷時怎麼評估

徵收辦會委託評估公司，上你們哪裡進行評估。
有房證的房子按有證房屋評估。無證的房子按附屬物評估。
室內有裝修的裝修也給錢。
廠子里有設備的，能搬走的給你搬遷費。不能搬走的給你一次補償。
一般就是這樣評估。

G. 工業用地和商業用地有什麼區別

工業用地與商業用地的區別是什麼
1、商業用地是指規劃部門根據城市規劃所規定該宗地塊的用地性質是用於建設商業用房屋。出讓後用地的使用年限為40年，土地使用年限短土地使用年限只有40年，到期後，面臨續繳土地出讓金的問題。
2、工業用地指工礦企業的生產車間、庫房及其附屬設施等用地，包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地。不包括露天礦用地，該用地應歸入水域和其他用地類。出讓工業用地興建的企業可能會帶來長期的稅收及拉動就業，政府出於地方經濟的發展，工業用地價格通常遠低於住宅用地。
3、我國《土地管理法》第56條明確規定：建設單位確需改變土地建設用途的，經有關人民政府土地行政主管部門和城市規劃行政主管部門同意後，報原批准用地的人民政府批准。在工業用地興建設商住小區，如果未經有關部門批準是違法的出讓的使用年限為70年。。
4、工業土土的住宅無法取得產權如果購買工業用地上的住宅，引起法律糾紛，購買行為可能會被認定為租賃行為。我國合同法規定：租賃期限最長二十年，滿足二十年之後如果不重新簽訂租賃合同就轉為不定期租賃了。
5、主要區別在與在上面興建的房產性質不同，商業用地上的房產可以經商，可以轉讓，工業用地原則上只能是產權人用於工業生產經營，不得轉讓。另外還有試用期限等差別。商業地與工業地在價值上也相差很遠。
工業用地如何轉商業用地
工業用地轉為商業用地的方法
1、改變為商業用途的，必須符合城市總體規劃，並需經過規劃部門批准。
2、如符合城市規劃可以改變為商業用途的，按照現行土地出讓辦法的規定，其出讓應當通過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行，工業用地原使用人和買受人不得自行進行買賣。
3、通常的做法可由工業用地使用人與所在區縣的土地管理部門聯系，由土地的收購儲備機構根據年度收購儲備計劃安排收儲。
不同用途的土地（如商業、工業、住宅等）所構成的土地。而商業用地是指用於商業開發的土地，那麼由於其用途不同商業、工業、住宅用地的區別主要是取得方式、使用年限和土地價格不同。

H. 工業用地和商業用地的區別

一、土地法中明確規定改變用途的條款：
建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批准文件的規定使用土地;確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批准用地的人民政府批准。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。
二、改變用途的大致程序
1、寫個變更用途的申請，然後報送到土地局，逐級上報到主管土地規劃的副市長簽字
2、然後拿著批復到規劃部門辦理規劃變更
3、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然後補交土地出讓金
三、現在的情況
1、但是現在變更土地用途沒有特別充分的理由，一般是不會批下來的，因為國家現在對於城市規劃管理的非常嚴，如果不合規定變性了，到時候規劃審查的時候所以簽字的人都得受牽連，所以他們一般不會冒這個風險
2、所以很可能的結局就是，如果要變性就是政府收回土地使用權，重新公開出讓
兩證是房產權證和土地使用權證
土地出讓一般分五類：商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年;工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅遊、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年。
在沒有辦理土地手續前,原土地性質保持不變.
你說的工業基地,是指當地政府經過規劃土地等部門確定的城市規劃.簡單的
說,只是一種指導性政策.只有政府徵用或者有具體項目辦理土地徵用手續以後
,土地性質才會發生改變.
工業用地改變土地使用性質變為商業用地，怎麼弄?
變更用途,一要看城市規劃是否允許,二要到土管局辦理變更,三要補錢.
地使用性質由工業用地變更為住宅用地，需要補交多少地價和契稅，是怎麼核算的??
經過規劃部門審查，市政府同意的前提下，需要補交土地出讓金改變用地性質，價格與此地塊價格有關，沒有明確的標准，各個地市也不同，建議您去國土部門咨詢
《土地證》不等同於《項目用地預審意見》，土地規劃用途性質分類有多種，如居住用地、商業用地、工業用地等等。《土地證》只說明有擁有該地塊土地使用權，但所建項目是否符合規劃用地性質，以及是否適合在該地實施所建項目，則要進行審批，並由規劃土地管理部門和有關機構出具《項目用地預審意見》。
必要時，需進行土地使用用途變更手續，俗稱「土地變性」。
土地是劃撥並不影響房產交易。
劃撥土地的房產，房產證過戶以後辦理土地證過戶時，要繳納一筆土地出讓金，領取的新土地證，土地的性質就成出讓了。
工業用地性質的土地做老年公寓土地要不要照拍掛?
去年我買了一塊地是工業用地性質,土地證變更為綉花廠,後因不符合規劃,改項為老年公寓並辦了規劃用地許可證,現在土地證不符,需要變更,可是土地局讓我土地參加照拍掛.
問題補充：
當時我在買這塊地的時候以工業用地性質已經交了出讓金了.現在還需要再補嗎?你的回案有依據嗎?土地局局長說改變用途就要招拍掛?
補交土地出讓金就可以了，土地原來就是你的，只是改變土地用途，不是轉讓不用再招拍掛
我們手頭一塊工業用地想走整理改變用地性質變成商業，應該找哪個部門?程序如何。哪位知道請賜教。多謝。
答：
建設用地性質變更的依據
城市規劃對不同性質建設用地的布局，根據其使用功能、對社會和基礎工程設施的要求，對環境和安全的影響等情況，提出不同的要求，並加以綜合協調，以期達到功能分區和整體布局結構的科學、合理。根據《城市規劃法》第二十九條、第三十四條規定：「城市規劃區內的土地利用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。」「任何單位和個人必須服從城市人民政府根據城市規劃做出的調整用地決定。」城市規劃是城市建設用地管理的基本依據。在城市規劃管理過程中，根據城市建設和經濟發展的具體情況，在不違反城市規劃用地布局基本原則的前提下，確需對局部地塊使用性質進行調整的，必須經城市規劃行政主管部門審核並報請市人民政府批准。
申報材料：
申請用地性質變更報告(原件3份);
特殊項目需提交市政府批准文件(驗審原件，提交復印件3份);
涉及到的相關部門意見(如國土、消防、環保等);
發改委立項文件(重大項目應有已審批的可研報告);
原已取得的土地使用權證及建設用地規劃許可證(原件)及相關文件(原件3份);
規劃設計條件及帶有用地紅線、坐標及面積實測數據並加蓋測繪單位章的成果圖(3份藍圖及電子文件)。
審批程序：
申請變更單位向行業行政主管部門提出申請，特殊項目由行業行政主管部門報經縣政府(或法定的主管部門)批准後，持政府批文報規劃局受理;
規劃局出具批文;
持規劃局批文到發改委、國土部門申請立項及批文;
規劃局審核、勘查，發放規劃許可證或決定書。
審批時限：15個工作日
其實很簡單，就是要政府出面，把它劃走，變成城市用地，然後在通過招標賣出
大城市就按程序辦理，小地方還是先疏通人際關系吧!!
每個城市有些程序可以稍微不同。但在實際操作中，相關部門的關系非常重要。
變更土地用途不簡單,看運氣,規劃局有可能已經劃到商業用地去了,單需要辦理,這種的就比較簡單,補交土地使用權出讓金就可以,也可以委託第三房代辦.如不認識人,打我電話88221737幫你聯系試試
目前在房地產開發中，會遇到這樣的問題，土地性質的變化，最近接到一個顧問項目，項目用地現在是倉庫用地，即工業性質用地，現想轉成房地產開發用地，即國有建設用地，請問，遇到這種情況怎麼處理，需要過那些程序和辦理什麼樣的手續，謝謝。
答：根據《土地管理法》第56條的規定是可以的，根據該條規定，建設單位確需改變土地建設用途的，經有關人民政府土地行政主管部門和城市規劃行政主管部門同意後，報原批准用地的人民政府批准。2002年國土資源部發布的《協議出讓國有土地使用權規定》的第16條也規定：「以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更後的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，並依法辦理土地使用權變更登記手續。」
由於各地的執行政策不一，國土資源部在今年發布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》中對此問題再次作出了明確，在該規范第4. 3條「招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權范圍」中，國土資源部規定，如果出讓地的《國有土地使用權出讓合同》有約定或法律、法規、行政規定等明確對於出讓地變更用途應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的，對於出讓地申請變更用途應當採取招拍掛形式。
所以你們應該先向規劃局遞交變性申請報告，接下去就是公關的問題了。規劃局簽批以後，後面的手續和流程他們會告訴你的。
需要到國土局辦理相關手續，目前比較難，需要上面的用地指標。
其實可以鑽一些空子，比如建成企業總部獨棟別墅的形式，當然房子的使用年限有一些問題，就需要靈活變通了，我也接觸過類似的兩三個案子...
集體土地性質的別墅，屬於小產權房，便宜點賣，跟客戶說清楚就是了，將來國家總要解決房產證的
土地分類：1、農用地(耕地、林地、園地、草地)
2、建設用地(商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、軍事用地、
交通運輸用地、公共管理服務用地)
3、未利用地
土地使用權分幾種?有什麼區別?
1、按是否交出讓金(即用地性質)劃分為二類:出讓地(已交了土地出讓金)和劃撥地(沒交土地出讓金)兩類土地使用權證,這是最基本的分類.
2、按建房性質(使用性質)分：有住宅用地、商業用地、行政辦公用、旅遊用地、綜合用地等。規定什麼用途就只能建什麼樣的房，而使用性質不同，土地出讓的期限也不一樣，如住宅為70年，而商業只50年。
政府分配的房大多為劃撥住宅地。你可看看你房產證上面的土地性質是否註明。出讓地都會註明的，另外劃撥地沒有土地使用年限的，而出讓地是有年限的。

I. 工業用地上的房屋拆遷時怎麼評估

徵收辦會委託評估公司，上你們那裡進行評估。

有房證的房子按有證房屋評估。無證的房子按附屬物評估。

室內有裝修的裝修也給錢。

廠子里有設備的，能搬走的給你搬遷費。不能搬走的給你一次補償。

一般就是這樣評估。

J. 工業用地與商業用地的區別，在使用許可權、年限上有何差別

1、使用年限

工業用地使用年限30年，商業用地使用年限40年.

2、價格不同

工業用土地價格低、商業用地價格高。

3、使用許可權不同

國家規定不允許違反用土性質使用土地，即不允許在工業用地上從事商業活動，商用用地從事工業活動。

4、區位不同

商業用地主要在市區內、工業用地主要在市郊或接近市郊處。

(10)工業用地如何評價擴展閱讀

工業用地轉為商業用地的程序：

1、寫個變更用途的申請，然後報送到土地局，逐級上報到主管土地規劃的副市長簽字，然後拿著批復到規劃部門辦理規劃變更，和土地局重新簽定土地合同，然後補交土地證》不等同於《項目用地預審意見》，土地規劃用途性質分類有多種，如居住用地、商業用地、工業用地等等。

2、價格與此地塊價格有關，沒有明確的標准，各個地市也不同，建議您去相關部門咨詢。《土地證》不等同於《項目用地預審意見》，土地規劃用途性質分類有多種，如居住用地、商業用地、工業用地等等。

3、《土地證》只說明有擁有該地塊土地使用權，但所建項目是否符合規劃用地性質，以及是否適合在該地實施所建項目，則要進行審批，並由規劃土地管理部門和有關機構出具《項目用地預審意見》。必要時，需進行土地使用用途變更手續，俗稱「土地變性」。土地是劃撥並不影響房產交易。

參考資料

網路-工業用地

網路-商業用地