工業園拆遷怎麼談工廠騰退

Ⅰ 工業廠房拆遷怎麼補償

在企業拆遷中，對中小企業來講一般能獲得六部分補償項目。
一、土地使用權的區域補償價
你所佔用的土地要按照佔用的性質和使用年限等來算出區域補償價，說通俗了就是土地使用權補償。那麼土地使用權應該怎麼補償呢？有這么幾種情況：
（1）土地承包經營權。本村村民在本村的土地上承包相關的土地所衍生出來的土地承包經營權。
（2）集體建設用地使用權。也就是取得集體建設用地使用權證，這可能是通過拍賣、一次性買斷等方式取得的。
（3）國有土地使用權出讓劃撥的方式。經過國有土地出讓取得的工業用地的資質，或者說通過劃撥取得，這都是納入土地使用權賠償范圍。但是租賃權現在還劃定在債權的范圍內，沒有劃歸物權的形式，所以租賃權是沒有土地使用權補償的。
二、廠房重置成新價
廠房重置成新價就是廠房重置後再建起來需要多少錢，被拆遷房屋拆遷時幾成新也有重置成新的問題。實踐中出現的客觀狀態有建築物、構築物、設施物，只要滿足正規廠房的固定形態都應該按照房屋來計算。實踐中由於房屋的結構、寬度、高度都不一樣，補償價格也不一樣。有一些廠房使用磚木結構臨時搭建的，可能不滿足四面都有牆的要求，但是用於了正常的生產經營，原則上也應該按照建築物的房屋重置成新價標准來計算。基本上有一種廠房外在固體屬性，那麼就可以按照廠房重置成新價來補償。

三、停產停業損失費
因為拆遷造成企業的停產停業損失的費用。一般情況下要滿足有營業執照、納稅登記、納稅記錄、實際經營的行為等等這些才能滿足一個正常的企業廠房進行生產經營的條件，這樣才能獲得一次性停產停業損失費。還有一個問題需要提醒大家，就是在實踐中有很多企業注冊地址和實際經營地址不一致，這是不行的，注冊地址和實際經營地址是一致的才能滿足合法的經營主體。
停產停業損失應該滿足哪些補償呢？
（1）預期利益損失，一年可產生的預期利潤是一百萬，拆遷造成經營中斷，造成三年的停產停業損失，這樣有可能要賠償三年的損失。
（2）違約的損失，企業和客戶簽訂了一百萬的合同，由於拆遷不能按時供貨，一百萬的違約成本是五萬塊，要補償企業的違約損失。
（3）財務成本，向銀行貸款一百萬，每年付財務成本利息，現在由於經營斷了，財務成本是累計增加的，所以財務成本也要納入停產停業損失中。
這些是可能遭受的損失。還有很多人會問道的人員安置遣散費，我們要糾正一下，人員安置遣散費只出現在國營企業和集體所有制企業當中，一般中小企業和私營企業都沒有，基本含在停產停業損失之列了。
四、裝修附屬物
對現有建築的添附是不可能挪動的，是按照重置費來算。實踐中一個水泵、變壓器、機器設備都納入到裝修附屬物范圍內。
五、機器設備
機器設備分為可移動和不可移動的，不可移動的機器設備跟房屋一樣要有重置成新價，可移動的機器設備補償的是搬遷費。
六、搬遷費用
就是可移動的所有附屬設施設備等要給予的搬遷費用。

Ⅱ 什麼叫拆遷騰退

拆遷，單就集體土地而言是指經國務院或省級人民政府批准進行公益事業建設，由縣級人民政府負責的一項活動。騰退，這不是一個法律用語，單從字義上講，騰是騰出的意思，退，是退出的意思。拆遷、拆違，房屋所有權人都要從原來的房屋中騰退出來，這是拆遷、的必然結果。
在集體土地上搞騰退，是什麼意思呢？根據我代理的案件，特別是在北京地區代理的拆遷案件當中出現的新名詞，這是老名詞新用法，即村委會或鄉、鎮政府聯合開發商在一無合法征地手續，二不是拆除違法建築的情況下，這些機構，為了給自己的違法拆遷行為找一個合法的旗號，即騰退。

Ⅲ 正定縣鼓勵城區工業企業退城搬遷改造 補償方案出台

鳳凰網房產獲悉，近日，正定縣政府網站發布了《正定縣城區工業企業退城搬遷改造實施意見》，《意見》提出，鼓勵科技工業園企業退城搬遷、改造升級。符合退城條件的企業進行退城搬遷改造，盡快向工業園區聚集，優化產業布局，對於原址土地可出讓的退城企業，按照縣工業企業退城搬遷改造領導小組（以下簡稱領導小組）批準的退城計劃完成退城，並按約定騰退交付土地的企業，按照土地出讓總價款的60%對企業進行補償。

正定縣城區工業企業退城搬遷改造實施意見

為改善城市生態環境，優化城市空間布局，促進城市工業與城市發展相協調，與居民生活相適應，參照《石家莊主城區污染工業企業退城搬遷改造的實施意見》（石政規〔2018〕15號）精神，結合我縣實際，通過政府引導、企業主體、政策支持、協調聯動，加快城區工業企業退城搬遷改造步伐，特製定本意見。

一、基本原則

（一）統籌規劃，合理布局。城區工業企業退城搬遷改造須符合正定縣國土空間規劃和產業發展規劃，遵守環境保護政策和法律法規。按照產業關聯、協同發展的要求，向縣域內園區布局轉移。

（二）政府引導，企業主體。綜合運用行政、經濟、法律等手段，強化財稅、土地、金融政策支持，積極引導企業退城搬遷改造。企業作為退城改造主體，在資金籌集、項目實施、債務處置、職工安置等方面主動發力，積極而為，按計劃完成退城搬遷改造。

（三）統籌協調，穩妥實施。處理好城市環境與經濟發展、布局調整與企業意願的關系，解決好職工安置、債務處置等問題，把握好工作節奏和力度，周密部署、精心組織，做到企業有序退城，產業有序轉移，職工妥善安置，社會和諧穩定。

（四）嚴格標准，綜合施策。強化環保、能耗、水耗、技術、質量、安全等標准約束，引導約束性資源向綠色、低碳、高端產業合理化流動，鼓勵探索運用市場機制、經濟手段和法治辦法，促進工業企業退城。

（五）轉型升級，多元發展。鼓勵企業通過退城改造實現技術創新、產品創新、管理創新，帶動裝備升級、產品上檔、節能環保上水平，延伸產業鏈、發展上下游產業，實現集約集聚發展。

（六）創新機制，激發活力。發揮企業主體作用，鼓勵退城企業引進戰略投資者，實現投資多元化，創新企業體制機制，增強加快發展內生動力，謀求企業更大發展。

二、主要任務

支持城區范圍內（含科技工業園）符合退城條件的企業進行退城搬遷改造，盡快向工業園區聚集，優化產業布局，進一步消減城區工業排放，促進城市環境改善。

三、政策措施

（一）對於原址土地可出讓的退城企業，按照縣工業企業退城搬遷改造領導小組（以下簡稱領導小組）批準的退城計劃完成退城，並按約定騰退交付土地的企業，按照土地出讓總價款的60%對企業進行補償。補償費用包含土地及地上建（構）築物等，不再另行計提基金（如遇極特殊情況，基金總額超過總價款40%，超過部分從企業補償中扣除）。

退城企業使用國有建設用地，同時又涉及租占集體建設用地的，對2009年以前租占的集體建設用地，符合出讓條件的，由縣自然資源和規劃局依法徵收後掛牌出讓，按照土地出讓總價款的50%對企業進行補償。

不涉及土地出讓的退城企業，按照領導小組批準的退城計劃完成退城的，只對其地上建（構）築物及機器設備進行評估，按評估價格上浮30%予以補償。

（二）鼓勵科技工業園企業退城搬遷、改造升級。正常生產經營企業實施退城改造，按照批準的退城計劃完成退城，並按約定騰退交付土地的，由領導小組根據其近三年總體社會貢獻大小，分級分檔、一企一策，分別按照土地出讓總價款的60%、55%、50%、45%對企業進行補償（補償費用包括土地及地上建（構）築物等補償費用，不再另行計提基金）。

社會貢獻極低及未投產企業實施退城改造，以出讓方式取得的土地，按現基準地價標准上浮20%予以補償，對其地上建（構）築物及機器設備進行評估，按評估價格上浮30%予以補償。

科技工業園區道路、綠地等公益用地，企業在建廠征地時已出資代征，企業退城進行土地招拍掛時不包含園區道路、綠地等公益用地，其征地補償款由縣財政從土地出讓收益中列支。

企業應在按計劃完成退城之前上報退城改造方案，申請退城政策，在領導小組批准改造方案後，及時與縣自然資源和規劃局簽訂土地收儲協議並按約定的時間交付土地，延期一年以上交付土地的，減少企業補償總額的10%；延期兩年以上交付土地的，減少企業補償總額的20%；延期三年以上交付土地的，不再享受本意見確定的退城改造補償政策。

（三）落實企業搬遷稅收優惠政策和國務院及省、市政府關於降低實體經濟企業成本的相關政策，積極爭取省、市財政設立的戰略性新興產業、工業轉型升級、中小企業發展等相關專項資金，支持企業退城改造。

（四）優先保障用地需求。企業退城搬遷改造項目優先申報列入省、市重點建設項目計劃。用足用好城鄉建設用地增減掛鉤政策，年度土地指標向退城改造項目傾斜，優先安排土地指標。

（五）盤活土地資源。退城企業場地在開發利用前，相關責任主體應當進行場地環境調查、風險評估，經調查評估屬於污染地塊的，按照「誰污染誰治理」的原則進行治理修復。

（六）妥善安置退城企業職工。切實做好搬遷、轉型和關閉企業的職工穩定和分流安置工作，全面落實企業人員分流安置和再就業各項政策。

（七）資金撥付方式。退城企業按照領導小組批準的退城改造計劃與縣自然資源和規劃局簽訂土地收儲協議，土地出讓後，結合企業土地騰退交付情況，撥付企業補償資金。

（八）退城企業抵押不動產的注銷抵押方式。1、企業能夠以其他不動產置換原銀行抵押貸款的，應積極進行置換，注銷原不動產的抵押登記。2、企業不能以其他不動產置換原抵押貸款的，在徵得債權銀行同意後，可用其他抵押物替換或將抵押貸款轉為信用擔保貸款，注銷不動產抵押登記。3、既不能處置抵押貸款又沒有新抵押物或擔保人的，在徵得債權銀行同意後，注銷不動產抵押登記。已抵押的不動產可先行出讓，用出讓價款優先償還債務。企業取得新址不動產證後，重新辦理抵押貸款手續。

（九）建立協調機制。領導小組對企業退城改造過程中遇到的重大問題，及時召開協調會議，有針對性地加以解決。有關部門各司其職，協調配合，主動服務，促進企業退城。退城企業要落實退城方案，按規定履行報批手續，利用退城改造實現轉型升級，提高企業競爭力，實現按時、合法、平穩退城。

（十）加強督導監督。縣紀委監委對有關單位服務企業情況進行督辦問效；縣審計局、縣財政局要加強對退城資金使用的監督檢查，確保補償資金專款專用。

四、方案報批及搬遷補償程序

1、擬退城企業自行或委託有關單位編制退城改造方案。

2、退城企業的退城改造方案按照公司法和企業章程規定履行程序。

3、企業退城改造方案由縣退城辦提請領導小組審定。

4、企業退城改造方案審定後，縣退城辦按企業退城進度編制年度退城計劃，並按期組織實施。

5、土地出讓後，由財政局和退城辦核算退城企業補償資金數額，報領導小組批准後，按程序撥付退城企業。

五、組織領導

成立正定縣城區工業企業退城搬遷改造領導小組，領導小組組長由縣長擔任，副組長由相關縣領導擔任，科工局、發改局、行政審批局、財政局、人社局、自然資源和規劃局、生態環境分局、住建局、交通局、審計局、應急管理局、市場監管局、水利局、稅務局、供電公司、正定鎮等部門和單位主要負責同志為成員。領導小組下設辦公室，辦公室設在科工局，退城辦主任由科工局局長兼任。縣財政按年度安排縣退城辦專項工作經費。

領導小組主要職責：審定年度退城計劃，確定退城企業名單；審定企業退城方案，研究決定企業退城政策；協調解決企業退城重大問題。

縣退城辦主要職責：編制年度退城計劃，提出退城企業建議名單;研究退城扶持政策，提出支持企業意見；組織評審企業退城方案，向領導小組提交評審報告；落實領導小組議定事項，協調解決企業退城具體問題。

六、保障機制

建立協調機制，領導小組對企業退城過程中遇到的重大問題，及時召開協調會議，有針對性地加以解決。有關部門要各司其職，協調配合，主動服務，促進企業按要求退城。

（一）應急管理局負責指導退城企業退城期間安全生產工作。

（二）生態環境分局負責督導退城企業環境監管和污染治理工作。

（三）市場監督管理局負責做好企業壓力容器等特種設備的監管，指導企業安全關停、拆除工作。

（四）財政局負責對退城辦提交的相關企業關停後資產評估情況進行審核，組織拍賣變現，及時撥付退城補償資金。

（五）人力資源和社會保障局負責退城企業職工安置政策指導等工作。

（六）相關鄉（鎮）落實屬地管理責任，負責做好退城企業的信訪穩定等工作，配合自然資源和規劃局搞好退城企業土地收儲。

七、其它

（一）本意見自發布之日起實施，有效期三年。本意見印發前已按照正政辦〔2018〕110號文件批准退城方案和退城政策的企業，繼續按原政策執行。

（二）經縣政府批准，其他符合退城搬遷改造條件的工業企業，參照本意見執行。

（三）本意見由縣退城辦負責解釋。執行過程中根據國家政策和市場變化，適時出台補充意見。

Ⅳ 工廠拆遷補償內容是什麼

在企業、工廠拆遷中，對中小企業來講一般能獲得六部分補償項目。

一、土地使用權的區域補償價

所佔用的土地要按照佔用的性質和使用年限等來算出區域補償價，通俗來說就是土地使用權補償。那麼土地使用權應該怎麼補償呢？有這么幾種情況：

（1）土地承包經營權。本村村民在本村的土地上承包相關的土地所衍生出來的土地承包經營權。

（2）集體建設用地使用權。也就是取得集體建設用地使用權證，這可能是通過拍賣、一次性買斷等方式取得的。

（3）出讓劃撥的方式得到的國有土地使用權。經過國有土地出讓或者劃撥取得工業用地資質的，這都應納入土地使用權賠償范圍。但是租賃權現在還劃定在債權的范圍內，沒有劃歸物權的形式，所以租賃權是沒有土地使用權補償的。

二、廠房重置成新價

廠房重置成新價就是廠房重置後再建起來需要多少錢，房屋拆遷時幾成新也是重置成新的問題。實踐中出現的客觀狀態有建築物、構築物、設施物，只要滿足正規廠房的固定形態都應該按照房屋來計算。實踐中由於房屋的結構、寬度、高度都不一樣，補償價格也不一樣。有一些廠房是使用磚木結構臨時搭建的，可能並不滿足四面都有牆的要求，但是用於了正常的生產經營，原則上也應該按照建築物的房屋重置成新價標准來計算。基本上有一種廠房外在固體屬性的，就可以按照廠房重置成新價來補償。

三、停產停業損失費

因為拆遷造成企業的停產停業損失的費用。一般情況下要滿足有營業執照、納稅登記、納稅記錄、實際經營的行為等等才能滿足一個正常的企業廠房進行生產經營的條件，這樣才能獲得一次性停產停業損失費。還有一個問題需要提醒大家，就是在實踐中有很多企業注冊地址和實際經營地址不一致，這是不行的，注冊地址和實際經營地址是一致的才能滿足合法的經營主體。

停產停業損失應該滿足哪些補償呢？

（1）預期利益損失，一年可產生的預期利潤是一百萬，拆遷造成經營中斷，造成三年的停產停業損失，這樣有可能要賠償三年的損失。

（2）違約的損失，企業和客戶簽訂了一百萬的合同，由於拆遷不能按時供貨，一百萬的違約成本是五萬塊，要補償企業的違約損失。

（3）財務成本，向銀行貸款一百萬，每年付財務成本利息，現在由於經營斷了，財務成本是累計增加的，所以財務成本也要納入停產停業損失中。

這些是可能遭受的損失。還有很多人會問到的人員安置遣散費，我們要糾正一下，人員安置遣散費只出現在國營企業和集體所有制企業當中，一般中小企業和私營企業都沒有，而是含在停產停業損失之列了。

四、裝修附屬物

對現有建築的添附是不可能挪動的，這按照重置費來算。實踐中一個水泵、變壓器、機器設備都納入到裝修附屬物范圍內。

五、機器設備

機器設備分為可移動和不可移動的，不可移動的機器設備跟房屋一樣要有重置成新價，而可移動的機器設備補償的是搬遷費。

六、搬遷費用

就是可移動的所有附屬設施設備等要給予的搬遷費用。

Ⅳ 拆遷騰退如何談判

各個地區都不一樣，但現在騰退一般都是zf說辭，一句話你和zf耍流氓，zf和你講法律，你和zf講法律，zf就和你耍流氓，這年頭拆遷是好事，可國家在拆遷方面的政策太單一，目前沒有什麼具體的，就是當地說了算，有人找人，沒人忍著，就這社會沒辦法。

Ⅵ 工廠被拆遷怎麼評估

吳少博律師：

這個問題應該進行區別對待。在實踐中體現出來的補償辦法、法律依據、企業的客觀狀況可能會不一致，我主要談一談企業拆遷補償總體原則的問題。

一、企業拆遷總體補償基本原則

按照國務院2011年1月19日的《國有土地上房屋徵收與補償條例》(國務院令第590號)，整體補償必須是按照市場比較法進行評估，住建部配套的房地產評估規范中也出現了類似要求，也就是講補償是按照市場比較法的原則進行實際評估。

市場比較法如何確認？說通俗了就是按照所在的區域、地段、用途、性質、年限以及相關具有市場主體因素的房屋所體現出的市場價格進行實際評估。房地產評估規范也講到了所參考的周邊類似的房屋價值。

特別是租賃土地的企業不具有完整的土地使用權，在進行房地產評估的時候所謂的類似房地產價值往往體現不到承租人身上，承租人只有獲得地上附著物補償的權利，對於土地使用權補償沒有權利獲得。但是一旦你有完整的土地使用權，並且有房產手續也用於商業、工業等經營，都是按照實有的用途進行補償。

實際在進行評估的時候不可能完全參照當地周邊的客觀狀況進行補償，在進行實際補償到時候還要進行分割，土地、廠房、停產停業損失等要分別補償。特別是土地加廠房就是一個完整的不動產的狀態，在補償的時候要按照市場價值進行補償。

在實踐中可能各個企業面臨的情況都不一樣，具體到實際補償中會有一些區別。

二、企業拆遷評估的時候，每一塊的評估價值如何確定？

（一）土地的補償

土地所有權的形式是集體所有制和國有土地，集體是集體建設用地，國有土地分商業、工業、住宅，工礦倉儲、教育娛樂等。在實際評估的時候可能會有區別。集體土地現在還不能上市交易，只是在北京十八個縣市區試點。市場價值如何體現呢？我們就要參考市場評估規范當中的類似原則了。集體建設用地類似於國有工業用地，因為集體建設用地也是建設了廠房，跟國有工業用地是一個道理，這也符合「類似原則」中的同用途、同種類、同區域。

如果標有了國有土地住宅用途，即便寫著「住宅用途」但是卻用於實際經營。這個時候要區分是符合廠房的實際經營還是商業的實際經營，因為這兩項補償差距非常大，商業的補償比工廠補償最高可高出7-10倍。現在在實際補償中有「就高不就低」的原則，價值排序是：商業＞住宅＞工業，如果是住宅卻用於工業，實際據應該按照住宅的方式來補償，如果住宅用於商業，應該按照商業的方式來補償。

（二）廠房的補償

以前的評估規范中劃定一個標准，要根據種類、結構、材質以及形態進行不同方式的評估。廠房有磚木的、磚混的、木質的、鋼構的等，價值怎麼衡量呢？就是現在的建安成本（房屋建築成本和房屋設施設備安裝成本的簡稱），在實踐中有很多廠房的高度、寬度和結構都不一樣，我見過最寬的廠房達到十五米以上，高度在六米五以上，這樣的廠房就是一層抵兩層。根據廠房用途結構不一致補償也有區別，比如講冷庫不是按照平方算的，是按照立方算的，因為冷庫四周都進行了設備添置。

（三）廠房跟土地有空餘的怎麼補償？

如果你有完整的土地使用權，空餘的土地也要進行土地市場價值補償。

在此要糾正一個問題，各個地方以前公布的區位補償價，市場價值永遠是循環變動的，除非區位補償價每年都調整，如果不調整無法反映市場價值。

（四）停產停業損失

停產停業損失的問題往往不納入房地產評估規范，而是單獨的制定政策。以前是根據納稅額進行推算，現在在實踐中用的不多了，大部分是按每平方米直接補償多少錢。我覺得在進行一次性停產停業損失的時候要進行區別對待，要根據企業的具體狀況。這應該是作為企業而言最主要的補償項目，其他的就是裝修附屬物、可移動和不可移動的機器設備等等，這些都是據實評估。

在此給企業主提一點個人建議，在進行評估的時候一定要非常謹慎，而且要消息靈通，多參考市場價值。

轉自北京吳少博律師事務所文章

Ⅶ 常州市新北區西夏墅鎮織染工業園怎麼規劃搬騰

常州印染行業未來四年的發展規劃，將建設三大印染集群，也開啟了騰退計劃。
印染行業是紡織工業的重要組成部分，既是提升產品質量、提高產品附加值的關鍵行業，又是耗水耗能及排污較大的行業。為加快印染行業轉型升級、促進高質量發展，特製定本規劃。
「改建印染項目」擬採用的生產工藝、污染治理技術達到世界先進水平。到2024年，行業能耗、水耗、污染物排放達到國內先進水平。

Ⅷ 工業園區拆遷補償標准

法律分析：工業園區征地補償方式的標准多樣，在規定上各地方都有不同，標准涉及到市場價格、地理位置、國家政策等相關的因素，所以各個地方出台的標准都會不一樣，在查詢時盡量到當地的政府的相關網站上出台的政策上去搜索會得到更准確的信息。一般來說，各項征地補償費用的具體標准、金額由市、縣政府依法批準的征地補償安置方案規定。土地被徵用前3年平均年產值的確定(有關土地補償費、安置補助費的補償標准)：按當地統計部門審定的最基層單位統計年報和經物價部門認可的單價為准。國家征地補償標准最新土地法律中，政府徵收農民土地，應有合法項目，按照法定程序，給予被徵收人合理補償，先補償，再徵收，任何違反以上基本原則的徵收行為都屬於違法徵收。被徵收人可以拒絕簽訂征地補償安置協議，以申請信息公開，提起行政復議，行政訴訟等方式爭取自己的合法權利。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》
第四十八條 徵收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。徵收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，並安排被征地農民的社會保障費用。徵收農用地的土地補償費、安置補助費標准由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，並至少每三年調整或者重新公布一次。徵收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標准，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償後搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意願，採取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，並對因徵收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用於符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定。
第五十五條 以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標准和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用後，方可使用土地。自本法施行之日起，新增建設用地的土地有償使用費，百分之三十上繳中央財政，百分之七十留給有關地方人民政府。具體使用管理辦法由國務院財政部門會同有關部門制定，並報國務院批准。

Ⅸ 工業用地上房屋拆遷怎樣補償

公建=拆遷評估+商務談判

對於劃撥土地：
公建=拆遷評估+商務談判