非法買賣的工業用地怎麼處理

1. 國有工業用地能否轉讓

法律分析：使用權是可以轉讓的，但所有權不能轉讓。確認工業用地的性質，符合工業用地轉讓條件的工業用地是可以轉讓的。土地是經過出讓獲得的，轉讓合法。接手後也可以轉讓，雙方簽訂轉讓合同，辦理土地使用權轉移登記手續即可。不得轉讓的情況：超出兩年未動工開發建設，未建有廠房的土地，不能直接辦理轉讓過戶手續，必須先按閑置土地處置程序作出處置，收回土地使用權;或足額收取閑置費後，再另行安排新工業項目。超過出讓合同約定開工時間又未超兩年的，並且投資(扣除土地成本)未達到投資總額的不得轉讓，若不繼續開發建設應交納閑置費後，收回土地使用權。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第二條 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行徵收或者徵用並給予補償。國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。

2. 土地罰款多少

你問的比較籠統，涉及土地違法的方式很多，處罰的方式不可能一概而就，具體情況如下：
一、買賣或者以其他形式非法轉讓土地的
處罰種類：沒收違法所得、沒收非法財物；罰款
處罰依據及條款內容：《中華人民共和國土地管理法》第七十三條：買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施，可以並處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
《中華人民共和國土地管理法實施條例》第三十八條:依照《土地管理法》第七十三條的規定處以罰款的，罰款額為非法所得的百分之五十以下。
二、佔用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、採石、采礦、取土等，破壞種植條件的，或者因開發土地造成土地荒漠化、鹽漬化的
處罰種類：罰款
處罰依據及條款內容：《中華人民共和國土地管理法》第七十四條：違反本法規定，佔用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、採石、采礦、取土等，破壞種植條件的，或者因開發土地造成土地荒漠化、鹽漬化的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正或者治理，可以並處罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十條：依照《土地管理法》第七十四條的規定處以罰款的，罰款額為耕地開墾費的2倍以下。
三、拒不履行土地復墾義務的
處罰種類：罰款
處罰依據及條款內容：《中華人民共和國土地管理法》第七十五條：違反本法規定，拒不履行土地復墾義務的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，責令繳納復墾費，專項用於土地復墾，可以處以罰款。
《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十一條：依照《土地管理法》第七十五條的規定處以罰款的，罰款額為土地復墾費的2倍以下。
四、未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地的
處罰種類：沒收非法財物；罰款
處罰依據及條款內容：《中華人民共和國土地管理法》第七十六條：未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法佔用的土地，對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法佔用的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法佔用的土地上新建的建築物和其他設施，可以並處罰款；對非法佔用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
超過批準的數量佔用土地，多佔的土地以非法佔用土地論處。
《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十二條：依照《土地管理法》第七十六條的規定處以罰款的，罰款額為非法佔用土地每平方米30元以下。
五、農村村民未經批准或者採取欺騙手段騙取批准非法佔用土地建住宅的，或者新建住房後不按用地審批時的約定拆除原有住房的
處罰種類：責令退還；責令限期拆除
處罰依據及條款內容：《中華人民共和國土地管理法》第七十七條：農村村民未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法佔用的土地，限期拆除在非法佔用的土地上新建的房屋。
超過省、自治區、直轄市規定的標准，多佔的土地以非法佔用土地論處。
六、依法收回國有土地使用權當事人拒不交出土地的，臨時使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準的用途使用國有土地的
處罰種類：責令交還土地;罰款
處罰依據及條款內容：《中華人民共和國土地管理法》第八十條：依法收回國有土地使用權當事人拒不交出土地的，臨時使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交還土地，處以罰款。
《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十三條：依照《土地管理法》第八十條的規定處以罰款的，罰款額為非法佔用土地每平方米10元以上30元以下。
七、擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用於非農業建設的
處罰種類：沒收違法所得；罰款；
處罰依據及條款內容：《中華人民共和國土地管理法》第八十一條：擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用於非農業建設的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，並處罰款。
《中華人民共和國土地管理法實施條例》第三十九條：依照《土地管理法》第八十一條的規定處以罰款的，罰款額為非法所得的5％以上20％以下。
八、轉讓房地產時，不符合法律規定的條件，非法轉讓以出讓方式取得的土地使用權的
處罰種類：沒收違法所得；罰款
處罰依據及條款內容：《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條：以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十五條：違反本法第三十八條第一款的規定轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以並處罰款。
九、轉讓房地產時，未經批准，非法轉讓以劃撥方式取得土地使用權的
處罰種類：沒收違法所得；罰款
處罰依據及條款內容：《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條：以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批准權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十六條：違反本法第三十九條第一款的規定轉讓房地產的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以並處罰款。
十、在土地利用總體規劃確定的禁止開墾區內進行開墾的
處罰種類：責令限期改正；沒收非法財物；罰款；
處罰依據及條款內容：《中華人民共和國土地管理法實施條例》第十七條第一款：禁止單位和個人在土地利用總體規劃確定的禁止開墾區內從事土地開發活動。
《中華人民共和國土地管理法實施條例》第三十四條：違反本條例第十七條的規定，在土地利用總體規劃確定的禁止開墾區內進行開墾的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，依照《土地管理法》第七十六條的規定處罰。
《中華人民共和國土地管理法》第七十六條：未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法佔用的土地，對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法佔用的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法佔用的土地上新建的建築物和其他設施，可以並處罰款；對非法佔用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
超過批準的數量佔用土地，多佔的土地以非法佔用土地論處。
十一、在臨時使用的土地上修建永久性建築物、構築物的
處罰種類：責令限期拆除
處罰依據及條款內容：《中華人民共和國土地管理法實施條例》第三十五條：在臨時使用的土地上修建永久性建築物、構築物的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期拆除；逾期不拆除的，由作出處罰決定的機關依法申請人民法院強制執行。
十二、在土地利用總體規劃制定前已建的不符合土地利用總體規劃確定的用途的建築物、構築物重建、擴建的
處罰種類：責令限期拆除
處罰依據及條款內容：《中華人民共和國土地管理法實施條例》第三十六條：對在土地利用總體規劃制定前已建的不符合土地利用總體規劃確定的用途的建築物、構築物重建、擴建的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期拆除；逾期不拆除的，由作出處罰決定的機關依法申請人民法院強制執行。
十三、建設項目施工和地質勘查臨時佔用耕地的土地使用者，自臨時用地期滿之日起1年以上未恢復種植條件的
處罰種類：罰款
處罰依據及條款內容：《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十八條：建設項目施工和地質勘查需要臨時佔用耕地的，土地使用者應當自臨時用地期滿之日起1年內恢復種植條件。
《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十四條：違反本條例第二十八條的規定，逾期不恢復種植條件的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，可以處耕地復墾費2倍以下的罰款。
十四、破壞或者擅自改變基本農田保護區標志的
處罰種類：罰款
處罰依據及條款內容：《基本農田保護條例》第三十二條：違反本條例規定，破壞或者擅自改變基本農田保護區標志的，由縣級以上地方人民政府土地行政主管部門或者農業行政主管部門責令恢復原狀，可以處1000元以下罰款。
十五、非法佔用基本農田建窯、建房、建墳、挖砂、採石、采礦、取土、堆放固體廢棄物或者從事其他活動破壞基本農田，毀壞種植條件的
處罰種類：罰款
處罰依據及條款內容：《基本農田保護條例》第三十三條：違反本條例規定，佔用基本農田建窯、建房、建墳、挖砂、採石、采礦、取土、堆放固體廢棄物或者從事其他活動破壞基本農田，毀壞種植條件的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令改正或者治理，恢復原種植條件，處佔用基本農田的耕地開墾費1倍以上2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
十六、違反法律法規規定，擅自轉讓房地產開發項目的
處罰種類：沒收違法所得；罰款
處罰依據及條款內容：《城市房地產開發經營管理條例》第三十八條：違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以並處違法所得5倍以下的罰款。
十七、已經辦理審批手續的非農業建設佔用耕地，連續二年未使用的
處罰種類：無償收回土地使用權
處罰依據及條款內容：《中華人民共和國土地管理法》第三十七條第一款：禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。已經辦理審批手續的非農業建設佔用耕地，一年內不用而又可以耕種並收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動工建設的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費；連續二年未使用的，經原批准機關批准，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權；該幅土地原為農民集體所有的，應當交由原農村集體經濟組織恢復耕種。
十八、以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發，滿2年未動工開發的
處罰種類：無償收回土地使用權
處罰依據及條款內容：《中華人民共和國土地管理法》第三十七條第二款：在城市規劃區范圍內，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，依照《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定辦理。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十五條：以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。
十九、未按合同規定的期限和條件開發、利用土地的
處罰種類：警告；罰款；無償收回土地使用權
處罰依據及條款內容：《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十七條第二款：未按合同規定的期限和條件開發、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，並根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。
二十、未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的
處罰種類：沒收違法所得；罰款
處罰依據及條款內容：《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十六條：對未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，並根據情節處以罰款。
二十一、採取非法手段騙取土地登記，獲取土地權屬證書的
處罰種類：罰款；吊銷土地權屬證書
處罰依據及條款內容：《江蘇省土地管理條例》第五十條：採取非法手段騙取土地登記，獲取土地權屬證書的，由縣級以上地方人民政府注銷土地登記，吊銷土地權屬證書，並由縣級以上地方人民政府土地行政主管部門處以一千元以上三千元以下的罰款。

3. 工業用地能買賣嗎

法律分析：工業用地的使用權可以買賣轉讓，但是工業用地的所有權不能轉讓，因為其所有權歸國家所有。符合條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押。

法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》 第三十九條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

4. 工業用地轉讓給個人法律規定

法律分析：1、超出兩年未動工開發建設，未建有廠房的土地，不能直接辦理轉讓過戶手續，必須先按閑置土地處置程序作出處置，收回土地使用權；或足額收取閑置費後，再另行安排新工業項目。2、超過出讓合同約定開工時間又未超兩年的，並且投資（扣除土地成本）未達到投資總額25％的不得轉讓，若不繼續開發建設應交納閑置費後，收回土地使用權。3、凡享受政府用地優惠政策的工業用地已完成廠房建設（含投資超總額25％）的工業用地，必須按原享受的優惠地價標准上限，交足差額土地出讓金，並變更或重新簽訂出讓合同（使用權終止日期不變）後方可辦理轉讓過戶手續。4、已辦理金融抵押的工業用地不得轉讓。5、按司法程序被法院查封的工業用地，未經人民法院裁定不得辦理轉讓。6、實際已將工業用地改作其他用途的不得直接辦理轉讓，必須按違法用地處理，追繳土地出讓金後方可辦理轉讓或收回土地使用權。7、共同共有土地使用權，未經其他共有人同意的，不得轉讓。8、土地權屬有爭議的不得轉讓。9、政府已列入收回土地使用權的，不得轉讓。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》第二條 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行徵收或者徵用並給予補償。國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。

5. 如何識破和處置土地隱形交易

□王延傑 黃維新土地隱形交易的種類為了規避法律法規的相關規定，實踐中土地隱形交易的情況普遍存在。大致有下列情形存在：

第一類，劃撥土地使用人A私下把使用權轉讓給B，A再公開向B借款，A到期不還，B從而向法院起訴，通過司法途徑把土地使用權轉到B名下。

第二類，村集體經濟組織利用本集體所有的土地與非本集體經濟組織成員合作成立聯營公司，在不改變公司名稱的前提下，私下轉讓土地使用權，通過到工商行政管理部門辦理股權變更登記，實現其違法交易的目的。

第三類，開發企業C把協議取得的出讓土地、劃撥用地私下轉讓給開發商D，D開發時仍舊沿用C的名義（包括有關政府批文、開發名稱等），D為防止C賴賬，要求C反過來為D提供擔保以降低投資風險。

第四類，協議出讓取得的工業用地，部分土地使用者因為資金短缺、項目宏觀制約等原因，私下把土地轉讓給他人，為了減少麻煩（一般情況下，土地管理部門是不同意此類土地使用權轉讓的），逃避稅費（費率為土地使用費用和地上物總額的10%左右），就簡單到工商管理部門辦理股權更名和法人代表更名等手續。

第五類，非本集體經濟組織成員通過租賃集體土地使用權方式（一般為40年左右）辦企業，此種情形，形式上看是租賃，而實際上與集體土地使用權的流轉沒有任何區別，只不過是土地使用費一次性與分期交付的不同而已。

第六類，通過抵押權處置實現土地使用權轉移的也佔有一定的比例。

第七類，採用收購方式把取得土地使用權的單位劃到自己企業的名下，只變更法人代表名稱便輕易地實現土地使用權流轉。

第八類，目前的法律法規中均沒有允許農村建設用地直接流轉的條款。集體土地進人市場的前提條件是必須通過徵收這一環節。轉讓以劃撥方式取得土地使用權的房地產得報有批准權的人民政府審批。准予轉讓的，應當先行繳納該土地出讓金或將轉讓土地部分的收益上繳給國家。雖然法律法規作了上述限制，但在具體工作中，經常會出現法院或債權人將集體土地、劃撥土地上的房屋直接委託拍賣行拍賣的情況，造成土地實際流轉。

第九類，個別村委會為填補舊村改造資金缺口，擅自把部分宅基地出售給已遷徙他地的原集體經濟組織成員或非本集體經濟組織人員。有的把賣房款投到道路、綠化等基礎設施或老人活動中心等公益事業中，土地管理部門行政處罰執行這類案件時很是棘手。同時，村委會是村民組織，村主要領導也是通過村民選舉產生的，如果尚未達到追究刑事責任的違法程度，要處理村領導也很困難。

同時，還存在部分荒山、荒灘其開發者擅自讓渡土地使用權的現象。

除此之外，筆者在工作中，還碰到一些更為隱秘的規避法律的行為：

第一類，開發商將招投標取得的具有50年土地使用權的辦公樓用地上建設的房屋設計成成套住宅，在獲準的建設工程規劃許可證、施工許可證、設計圖紙中均把廚房標注成開水房，房屋銷售時簽訂合同的房屋用途也是寫字樓。而購房者置業後均把它當作住宅使用。此行為導致的後果是：房屋的土地使用年限比一般的商品住宅少20年；因房屋是以辦公樓銷售的，戶籍管理部門對購房者不予人戶；供水、供電部門將按辦公用水、用電收費；業主的子女上學就業也將受到一定的限制等。

第二類，開發商將位於馬路旁繁華地帶本應作為店面的房屋（面積一般為30～40平方米）當作普通住宅銷售，每平方米價格2萬元左右，規劃批文、銷售合同中的用途均為住宅，而購房者置業後是大多將房屋當作店面使用。這樣做，將造成土地出讓金檔次由商業用途降為住宅用途，國家土地收益差價流人開發商口袋。供水、供電部門將按住宅用水、用電收費；房東的土地使用年限由50年提高到70年；行政職能部門依法查處時，違法對象便由開發商轉嫁到數量眾多的購房者身上，容易引發社會不安定因素。

第三類，開發商出售酒店時，將酒店的基本單元按住宅出售給本單位職工，然後要求置業者將所買的房屋人股，整體改成酒店經營，參股者年底享受酒店分紅待遇。筆者認為開發商出售住宅是假，把土地用途改為商業經營是真。行政職能部門依法查處時，面對的對象又是眾多的職工，很容易引發社會問題。

處置土地隱形交易的法律途徑

土地交易中的違法行為是表現形式最為多樣，涉及相關法律法規較為廣泛的土地違法現象。在土地執法實踐中，遠不是依據《中華人民共和國土地管理法》第七十三條，僅按「買賣或者以其他形式非法轉讓土地」認定法律責任所能解決的。針對上面提到的幾類土地隱形交易類型，提出以下幾個法律途徑和處理建議。

法律途徑和處理建議一。有些所謂的「隱形土地交易」，在《中華人民共和國土地管理法》中規定了比較明確的法律責任。如非本集體經濟組織成員通過租賃集體土地使用權（一般為40年）搞非農業的，就違反了《中華人民共和國土地管理法》第四十三條關於「任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地」的規定，對承租方應當依據第七十六條，按「未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地」予以處罰；對出租方可以依據第八十一條，按「擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用於非農業建設」進行處罰。這里，只要未經依法批准，不論是經過全體村民2／3以上同意，還是村委會自作主張，均構成「擅自」行為。如果屬於村幹部個人利用職務上的便利，私自將租金據為己有，則構成了我國刑法規定的職務侵佔。

屬於此類情形的還有「類型」中列舉的「個別村委會為填補舊村改造資金缺口，擅自把部分宅基地出售給已遷徙他地的原集體經濟組織成員或非本集體經濟組織人員」，其法律責任也應該是明確的。對於「村集體經濟組織利用本集體所有的土地與非本集體經濟組織成員合作成立聯營公司，在不改變公司名稱的前提下，私下轉讓土地使用權，通過到工商行政管理部門辦理股權變更登記，實現其違法交易的目的」情形，只要能夠認定集體土地使用權作為股權已經轉讓到以聯營為名的公司名下，同樣可以按照上述情況確認其法律責任。至於這些類似情形的法律責任明確後的行政處罰能否執行到位，村幹部應該承擔怎樣的責任，則是處理結果如何實現問題，並非「隱形土地交易」所獨有，是普遍存在的，如何解決，還需要作更深人研究和探討。

法律途徑和處理建議二。對有些涉嫌土地違法交易行為，可以暫時擱置法律責任問題，重在確定糾正交易行為的適用依據，以達到較好的社會效果。比如開發商以建普通住宅名義獲得批准後，將位於繁華地段本應作為店面的房屋當作普通住宅出售，而購房者置業後普遍作為店面使用。對此，可依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第十七條規定，責令開發商補交土地使用權出讓金。因為開發商出售房屋時定的顯然是商業價格，而不是取得土地使用權批文時聲稱的用於住宅建設，這足以說明開發商在出售房屋時就在實質上改變了土地用途，置業者將房屋作為店面使用不過是這種實質改變的外在表現形式罷了。類似情形還有「將酒店的基本單元按住宅出售給本單位職工，然後要求置業者將所買的房屋入股，整體改成酒店經營」等。

法律途徑和處理建議三。對有些行土地違法交易之實的行為，需要在司法程序中加以杜絕。如「劃撥土地使用權人A私下把土地使用權轉讓給B，A再公開向B借款，A到期不還，B從而向法院起訴，通過司法途徑把土地使用權轉到B名下」。按照這種思路設計的違法交易步驟，只有在法院將土地使用權判決給B的時候，才能達到目的。這就需要司法機關在審判過程中，弄清楚該宗土地的屬性，是國有的，還是集體的，是劃撥的，還是出讓，是協議出讓的，還是招拍掛的。如果屬於國有劃撥用地，要麼允許A繼續使用，要麼收回土地使用權，法院不會將土地使用權直接判決給B用來抵償A所借欠款，判決用於抵償欠款的，只能是法律允許的A所有的其他財產。在這種情況下，A、B要實現非法轉讓土地使用權的目的就變為一廂情願了。需要在司法程序中加以杜絕的，還有債權人對集體土地或者劃撥用地上建築物委託拍賣行直接拍賣的行為。

法律途徑和處理建議四。有些具有土地交易性質的違規行為，的確是現行法律覆蓋不到的，但當事雙方很可能在今後為此付出代價。比如，協議出讓取得工業用地，在私下收取他人土地轉讓費用後，到工商部門辦理股權更名和法人代表更名的。企業股權更名和法人代表更名，由工商行政管理部門依據《中華人民共和國公司法》以及工商管理的相關規定決定同意與否，由於這一過程不直接涉及土地使用權的轉移問題，也就難以認定其中所包含土地違法交易行為，確定法律責任。但是，轉讓方在收取他人土地轉讓費用後，仍然是法律意義的土地使用權人，而受讓方雖然私下實際支付了土地轉讓費用，其用地行為並不受法律保護，也非法律意義上的土地使用權人。在這種狀況下，一旦政策出現變動或者經濟出現糾紛，雙方極有可能因為私下轉讓的土地使用權不具有合法性，而為此付出更大的代價。

與此較接近的是「類型」中列舉的「採用收購方式把取得土地使用權的單位劃到自己企業名下，只變更法人代表名稱便輕易地實現土地使用權流轉」的情形。如果在收購合同中單獨將土地使用權的歸屬和價格等有關信息明示出來，那將會在土地行政主管部門的監督和參與下完成收購過程，此為企業收購中的土地使用權合法轉讓。如果在收購合同中故意迴避土地問題，只能意味著企業資產的部分轉移，而土地使用權的歸屬在法律層面則是模糊的，這種狀況同樣為今後雙方的財產權益保護埋下了隱患。

6. 私自改變基本農田用途應負哪些法律責任非法買賣土地！非法佔用農

按照《基本農田保護條例》和《土地管理法》的有關規定對基本農田採取以下保護措施：凡是已經劃定的基本農田保護區，任何單位和個人都不得擅自改變或者佔用。如果國家重點建設項目選址確實無法避開基本農田保護區，需要佔用該區內土地的，必須依法履行審批程序和審批許可權，向縣級以上人民政府土地管理部門提出申請，經同級農業行政主管部門簽署意見後，報縣級以上人民政府批准。 設立開發區，不得佔用基本農田保護區內的耕地，如因特殊情況確需佔用的，申報設立開發區時，必須附縣級以上人民政府土地管理部門和農業行政主管部門的意見。 非農業建設經批准佔用基本農田保護區內的耕地的，除依法繳納稅費外，並按照"佔多少，墾多少"的原則，由用地單位或者個人負責開墾或者開墾的耕地不符合要求的，必須按規定繳納或者補足佔用基本農田保護區耕地造地費。 在基本農田保護區內，禁止建窯、建房、建墳或者擅自挖土、堆放固體廢棄物。禁止將基本農田保護區內的耕地轉為非耕地。 禁止任何單位和個人閑置、荒廢基本農田保護區的耕地。非農業建設佔用基本農田保護區內的耕地，已辦理審批手續的，1年以內可以耕種並收獲的，應當由原耕種者繼續耕種或者由建設單位耕種，1年以上未動工興建而閑置未用的，應當按照規定繳納閑置費，未經原批准機關同意，連續2年未使用的，應收回用地單位的使用權，注銷土地使用證。個人承包耕地棄耕拋荒的，收回承包經營權。 （3）對基本農田保護區的定界、編制、批准和規劃： 根據《土地管理法》和《基本農田條例》的規定，各省、自治區、直轄市劃定的基本農田應當占本行政區域內耕地的10％以上。基本農田保護區以鄉（鎮）為單位進行劃區定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農業行政主管部門組織實施。 縣級以上人民政府土地管理部門和同級農業行政主管部門應會同其他有關部門根據上一級人民政府的基本農田保護區規劃，編制本行政區域內的規劃，經本級人民政府審定，報上一級人民政府批准。 基本農田保護區規劃應以土地利用總體規劃和農業資源調查區劃為依據，並與縣市規劃、村鎮建設相協調。
國務院令編輯第257號
《基本農田保護條例》已經1998年12月24日國務院第12次常務會議通過，現予發布，自1999年1月1日起施行。
總理朱鎔基
1998年12月27日
第十七條 禁止任何單位和個人在基本農田保護區內建窯、建房、建墳、挖砂、採石、采礦、取土、堆放固體廢棄物或者進行其他破壞基本農田的活動。

第三十三條
違反本條例規定，佔用基本農田建窯、建房、建墳、挖砂、採石、采礦、取土、堆放固體廢棄物或者從事其他活動破壞基本農田，毀壞種植條件的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令改正或者治理，恢復原種植條件，處佔用基本農田的耕地開墾費l倍以上2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
非法的？你先確定一下他是否是非法的。 中華人民共和國土地管理法實施條例第六條 依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地上建築物、構築物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。土地所有權、使用權的變更，自變更登記之日起生效。依法改變土地用途的，必須持批准文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行變更登記。 第十六條 在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地范圍內，為實施城市規劃和村莊、集鎮規劃佔用耕地，以及在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目佔用耕地的，分別由市、縣人民政府、農村集體經濟組織和建設單位依照《土地管理法》第三十一條的規定負責開墾耕地；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納耕地開墾費。 第十七條 禁止單位和個人在土地利用總體規劃確定的禁止開墾區內從事土地開發活動。 在土地利用總體規劃確定的土地開墾區內，開發未確定土地使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的，應當向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出申請，報有批准權的人民政府批准。 一次性開發未確定土地使用權的國有荒山、荒地、荒灘600公頃以下的，按照省、自治區、直轄市規定的許可權，由縣級以上地方人民政府批准；開發600公頃以上的，報國務院批准。 開發未確定土地使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業或者漁業生產的，經縣級以上人民政府依法批准，可以確定給開發單位或者個人長期使用，使用期限最長不得超過50年。 第十八條 縣、鄉（鎮）人民政府應當按照土地利用總體規劃，組織農村集體經濟組織制定土地整理方案，並組織實施。 地方各級人民政府應當採取措施，按照土地利用總體規劃推進土地整理。土地整理新增耕地面積的百分之六十可以用作折抵建設佔用耕地的補償指標。 土地整理所需費用，按照誰受益誰負擔的原則，由農村集體經濟組織和土地使用者共同承擔。 第二十五條 徵用土地方案經依法批准後，由被徵用土地所在地的市、縣人民政府組織實施，並將批准征地機關、批准文號、徵用土地的用途、范圍、面積以及征地補償標准、農業人員安置辦法和辦理征地補償的期限等，在被徵用土地所在地的鄉（鎮）、村予以公告。 被徵用土地的所有權人、使用權人應當在公告規定的期限內，持土地權屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記。 市、縣人民政府土地行政主管部門根據經批準的徵用土地方案，會同有關部門擬訂征地補償、安置方案，在被徵用土地所在地的鄉（鎮）、村予以公告，聽取被徵用土地的農村集體經濟組織和農民的意見。征地補償、安置方案報市、縣人民政府批准後，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標准有爭議的，由縣級以上地方人民政府協調；協調不成的，由批准徵用土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響徵用土地方案的實施。 徵用土地的各項費用應當自征地補償、安置方案批准之日起3個月內全額支付。 第二十六條 土地補償費歸農村集體經濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。 徵用土地的安置補助費必須專款專用，不得挪作他用。需要安置的人員由農村集體經濟組織安置的，安置補助費支付給農村集體經濟組織，由農村集體經濟組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；不需要統一安置的，安置補助費發放給被安置人員個人或者徵得被安置人員同意後用於支付被安置人員的保險費用。 市、縣和鄉（鎮）人民政府應當加強對安置補助費使用情況的監督。 政府通常情況下不會非法買賣農用地 因為法律規定耕地變更使用方式需要經過很多的程序 而且都是有文件證明 上級機關批准以及公示的 所以如果真的是非法的 那麼去調查一下土地的境況就可以了 這些都是公開的 如果真如你所說是非法行為 那麼可以考慮向當地人民法院提起訴訟
私自改變基本農田用途應負哪些法律責任 - ： 按照《基本農田保護條例》和《土地管理法》的有關規定對基本農田採取以下保護措施:凡是已經劃定的基本農田保護區,任何單位和個人都不得擅自改變或者佔用.如果國家重點建設項目選址確實無法避開基本農田保護區,需...

私自改變基本農田用途應負哪些法律責任如果有人私自將50多畝基本農 ： 要麼補辦手續,要麼恢復原狀

擅自改變基本農田用途多少畝可以構成犯罪? - ： 1、基本農田五畝以上、其他耕地十畝以上2、本罪的關鍵不是改變用途本身,而是改變用途後造成農用地大量毀壞...

私自改變土地用途是不是都要處罰 - ： 一、對於已經審批建設用地,擅自改變土地用途的(比如審批建設用地為工業用地,用作商業用地或居住用地).根據《中華人民共和國土地管理法》第八十條 依法收回國有土地使用權當事人拒不交出土地的,臨時使用土地期滿拒不歸還的,或者不按照批準的用途使用國有土地的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交還土地,處以罰款. 二、對未經批准擅自改變土地性質的行為,根據《中華人民共和國土地管理法》第七十六條和第七十七條的規定,屬非法佔地違法行為,對於這類違法行為,一般採用責令拆除和並處罰款(農村村民個人建房除外不罰只拆),構成刑事責任的移送司法機關

對擅自改變土地用途的如何處理? - ： 答:這要看土地使用權出讓合同中對土地用途是如何規定的,如果僅規定為「商業用地」,則賓館與商廈都屬於商業范圍,因此不能解除合同. 問:一家公司在與我們訂立轉讓土地使用權合同時,他們並沒有取得出讓土地使用...

鄉鎮級私自改變農村基本農田土地性質違反哪些法律? - ： 鄉鎮級私自改變農村基本農田土地性質違反了《土地管理法》、《基本農田保護條例》等法律法規了.《土地管理法》第三十三條 省、自治區、直轄市人民政府應當嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用年度計劃,採取措施,確保本行政區域...

單位私自改變土地用途將如何處理 - ： slsljclc,你好!1、你描述的情況不是單位私自改變土地用途.單位的這種做法是改變建築的使用性質或說是用途,其土地性質是不能改變的.2、單位的做法是違法的.3、對這種違法違規行為,可以向主管部門舉報、投訴.具體說:一是規劃...

擅自改變承包土地農業用途的怎麼處理 - ： 擅自改變承包土地農業用途的,根據《農村土地承包法》第六十條規定,承包方違法將承包地用於非農建設的,由縣級以上地方人民政府有關行政主管部門依法予以處罰.承包方給承包地造成永久性損害的,發包方有權制止,並有權要求承包方賠償由此造成的損失.

鄉鎮級私自改變農村基本農田土地性質違反了哪些法律 - ： 應該是違反了《土地法》、《基本農田保護條例》.

擅自改變土地使用性質有什麼後果 - ： 《土地管理法》第八十條規定,依法收回國有土地使用權當事人拒不交出土地的,臨時使用土地期滿拒不歸還的,或者不按照批準的用途使用國有土地的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交還土地,處以罰款.《城市房地產管理法》...

7. 工業用地可以私自轉讓嗎

法律分析：工業用地的使用權可以買賣轉讓，但是工業用地的所有權不能轉讓，因為其所有權歸國家所有。符合條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押。

法律依據：《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》 第四十五條 符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：

(一)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；

(二)領有國有土地使用證；

(三)具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；

(四)依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。

轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。

8. 私人土地買賣合同糾紛應該怎麼處理

您好：
土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立數個轉讓合同，在轉讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：
1、已經辦理土地使用權變更登記手續的受讓方，請求轉讓方履行交付土地等合同義務的，應予支持;
2、均未辦理土地使用權變更登記手續，已先行合法佔有投資開發土地的受讓方請求轉讓方履行土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持;
3、均未辦理土地使用權變更登記手續，又未合法佔有投資開發土地，先行支付土地轉讓款的受讓方請求轉讓方履行交付土地和辦理土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持;
4、合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應予支持。
出讓土地是有使用年限的，《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》第12條按照土地的不同使用用途，對出讓土地的最高使用年限做了規定：居住用地為70 年，工業用地為50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年，商業、旅遊、娛樂用地為40年，綜合或其他用地為50年。第22條規定：土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限後的剩餘年限。第39條、第40條、第41條又規定了出讓土地使用權在土地出讓合同規定的使用年限屆滿時終止，土地上的地上建築物、其他附著物所有權歸國家無償取得，需要續期的，應當重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金。

9. 工業用地改變用途怎麼處罰

法律分析：對於已經審批建設用地,擅自改變土地用途的比如審批建設用地為工業用地,用作商業用地或居住用地，對非法批准徵收、使用土地的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》

第七十九條 無權批准徵收、使用土地的單位或者個人非法批准佔用土地的，超越批准許可權非法批准佔用土地的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批准用地的，或者違反法律規定的程序批准佔用、徵收土地的，其批准文件無效，對非法批准徵收、使用土地的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。非法批准、使用的土地應當收回，有關當事人拒不歸還的，以非法佔用土地論處。非法批准徵收、使用土地，對當事人造成損失的，依法應當承擔賠償責任。

第八十一條 依法收回國有土地使用權當事人拒不交出土地的，臨時使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令交還土地，處以罰款。

10. 私自買賣承包土地怎麼處理（需要處罰依據和條例）謝謝謝謝！ 在線等

中華人民共和國農村土地承包法規定，土地承包經營權流轉的主體是承包方。承包方有權依法自主決定土地承包經營權是否流轉和流轉的方式。
所以不知道你說的「私自」是指什麼意思？
土地所有權當然不能買賣，農村土地（除灘塗、林地等外）都屬於集體所有，任何個人均不得買賣，個人買賣土地是違法的。
，「任何組織或者個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依照法律的規定轉讓。」《民法通則》第八十條規定：「土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉讓。」《土地管理法》第二條規定：「中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行徵用。」第四十七條規定：「買賣或者以其他形式轉讓土地的，沒收非法所得，限期拆除或者沒收在買賣或者以其他形式轉讓的土地上新建的建築物和其他設施，並可以對當事人處以罰款；對主管人員由其所在單位或者上級機關給予行政處分。」可見，我國法律是嚴禁土地所有權買賣、出租、抵押或者以其他形式轉讓的。
但是土地的使用權是可以依法買賣、出租、抵押的。但是，國家對國有土地的使用權和農村集體土地的使用權做出了不同的規定，並有一定的限制。