㈠ 工業地產如何辦理規劃手續
工業地產開發和其他房地產開發沒什麼兩樣，具體的開發與管理流程是：拿地、規劃設計、工程施工、竣工驗收，辦理產權證、銷售、招商、交付使用、物業保修、工業物業管理。 拿地 現在都進入招拍掛程序。與商住用地不同，工業用地通常針對特定的買家、特定的需求，推出特定區域的特定面積的特定地塊，個性化特別強，特適用於「勾地」政策。 規劃設計 交給設計院去做。可選擇的設計院不多。相對商住物業的設計，工業物業的設計還不夠成熟。不同的企業有不同的設計要求，一般，設計院只設計建築、結構等大框架，內部間隔、裝修得另外根據企業需求來。 工程施工 施工單位、監理單位、甲方代表，一個都不能少。如果不涉及內部裝修，施工過程比商住建築簡單。 竣工驗收，辦理產權證 施工單位編制竣工圖，監理單位出具竣工驗收報告，開發商取得《建設工程竣工驗收備案證明書》，業主辦理產權證。如果通過招拍掛獲得的土地，可以分割產權。 銷售、招商 符合預售條件可辦理預售許可證。預售時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱「五證」。其中前兩個證由市規劃局核發，《開工證》由市建設局核發，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發。 預售條件： （一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證； （三）房屋建設工程施工合同已生效，施工進度和竣工交付日期已確定； （四）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上； （五）三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結構工程；無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程。 交付使用 一般有開發商、物業單位、購買人一起驗收，通過後辦理交付手續。在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》(簡稱「兩書」)，「兩書」的發放以每套房屋為單位，逐套發放。 物業保修 工業物業自竣工驗收合格之日起計算保修期，最低保修期限為： （一）基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年； （三）供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期； （四）電氣管道、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。 工業物業管理 工業物業管理提供安全、衛生、客戶服務、公共設施管理等服務內容。和商住樓宇管理有些不同，商住樓宇管理側重於客戶服務，工業物業管理側重於設施維護。工業物業設施維護范圍和責任比商住樓宇更大。比如停水一天對居民可能只是生活上有些不便，對企業可能就是一天的停產損失.
㈡ 我想在家鄉辦一個加工廠，但是場地不好找，基本都是耕地，我要如何通過正規渠道取得用地呢
如果你想在村一級獲得正規用地，那肯定是無解的，肯定沒有可能的。因為，現在工業向園區集中，一般工業集中區以後的地區，不予進行環境評價。而沒有環評，你的公司或工廠就沒有辦法注冊。
所以，你想正規渠道用地，那你得到鎮或市級工業區徵用土地。而鎮或市一級的工業區是有投資門檻限制的，比如畝均資本投入或畝均注冊資本投入要求。
因此，要想把項目提早辦起來，一是你的項目大，走園區租地程序；或者，你的項目小，直接以租賃現有廠房場地的方式起步吧，這樣來的快。
最後，正規渠道用地的指標非常有限，小項目或非資本密集型項目要拿地，那得看造化與關系了。
㈢ 工業用地拿地流程和費用
工業用地土地證辦理流程:
步驟一
簽訂國有建設用地使用權出讓合同,繳納土地出讓金,開具土地出讓金收據。
步驟二
取得所在地政府土地批復文件。
步驟三
60天內繳納土地契稅。
步驟四
辦理建設用地規劃許可證
步驟五
辦理規劃定點陣圖,宗地圖和地籍調查表。
步驟六
准備土地出讓合同、土地批復、企業的營業執照、組織機構代碼證、法人身份證、規劃定點陣圖、宗地圖、地籍調查表、土地出讓金收據、契稅收據、規劃許可證,填出讓金收據、契稅收據、規劃許可證,填寫土地證辦理申請登記表,繳納有關費用到土地局地籍科辦理土地證。
工業用地土地證辦理費用:
說明一、國有農用地(耕地、林地、園地等)除按上述(一)、(二)、(三)分別收取規費外,尚需徵收國有土地有償使用費每畝20000元(市開發區和鎮工業園區免收)。
說明二、工業用地——辦理劃撥集體建設用地手續與辦理國有土地出讓手續相比,在土地類型相同的前提下,用途變更費改為667元/畝,出讓業務費改為管理費1000元/畝,新增建設用地有償使用費、糧田開發資金、老年社員保養金和評估費免收。
說明三、房地產用地辦理國有土地使用權出讓手續與工業用地辦理國有土地使用權出讓手續相比,在土地類型相同的前提下,新增建設用地有償使用費市(縣)部分,糧田開發資金和老年社員保養金不予減免,出讓業務費上不封頂,按規定比例計收。
說明四、農戶佔用耕地建房收費標准為:(1)耕地開墾費6000元/畝;(2)省農業重點開發建設資金2400元/畝;(3)管理費0.5元/m2,每戶最高為60元;(4)耕地佔用稅由建房戶直接交鎮財政所。
說明五、上述收費項目中,不包括出讓土地應繳納的契稅、政府收益金和中介機構收取的評估費、勘測定界費。
㈣ 如何在張家口開發區建廠拿地
徵收土地一般應當按照以下工作程序辦理：
1、建設單位持經批準的設計任務或初步設計、年度基本建設計劃以及地方政府規定需提交的相應材料、證明或圖片，向土地所在地的縣級以上地方人民余差禪政府土地管理部門申請建設用地，同時填寫《建設用地申請表》，並附下列材料：
（1）建設單位依法設立的有關證明；
（2）項目可行性研究報告批復或其他有關批准文件；
（3）土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告；
（4）初步設計或者其他有關材料；
（5）建設項目總平面布置圖；
（6）佔有耕地的，提出補充耕地該案；
（7）建設項目位於地質災害地區的，應提供地質災害危險性評估報告；
（8）提供地價評估報告。
2、受理申請並審查有關文件的程序
3、審批用地程序
4、征地實施程序
5、簽發用地證書程序
6、頒發土地使用證程序
(4)工業區拿地手續哪個能辦擴展閱讀：
農村土地建廠房另外需要的手續：
1、《土地管理法》第四十三條規定
任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民慶扒集體的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體的土地的除外。
2、建設佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續，以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標准和辦法，繳納土地使用證應該是無效的，村委會可以申請撤豎塵銷，撤銷後可以收回土地。
土地上的廠房屬於企業或企業主（取決於企業性質），現實當中，法定代表人不一定是企業主，很多企業大股東和法定代表人不一致。
3、佔用農村土地建設企業必須經過相應的審批手續，未經審批的，其土地使用證應該是無效的，村委會可以申請撤銷，撤銷後可以收回土地。土地上的廠房屬於企業或企業主（取決於企業性質），現實當中，法定代表人不一定是企業主，很多企業大股東和法定代表人不一致。
㈤ 誰有最近各省市最近出台的工業用地招拍掛的文件（註：不要國土部31號文件）
《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》下發，有如石破天驚。江蘇省各地對國務院關於工業用地招拍掛的規定都高度關注。畢竟，這是一條很難有空子可鑽的鐵律，不管你怎麼想，都不得不掂一掂這鐵律的分量。
「不走這一步，沒有更好的選擇」——工業用地招拍掛勢在必行
工業用地實行招拍掛，勢在必行。用揚州市國土資源局利用處處長葉衛東的話說，「搞工業用地招拍掛，我們心裡沒底兒。但不走這一步，沒有更好的選擇」。
調查顯示，近幾年每年建設用地中工業項目用地佔到43%。實際上，長期以來，許多地方工業用地都在「低價出讓、過量擴張」，不少地方出現「零地價」甚至「負地價」，政府競相以壓低地價為策略，彼此爭奪客戶和投資，不僅使工業用地投放過量，工業攤子鋪得過大，而且造成土地浪費使用，國有資產流失，被征地農民權益受侵犯……在用地矛盾尖銳的東部地區，人們不用多久就會發現，這片土地已經讓工廠、樓房擠滿了，很難再上什麼新項目。工業用地低成本過度擴張，難以為繼。
而實際上，市場一直在向招拍掛招手。
揚州市邗江區杭集鎮，有「牙刷之都」美譽。據說，這里生產的牙刷，市場份額佔全國的85%和世界的1/3。鎮長陳德康對記者說，鎮工業集中區里有136家企業，其中既有世界500強的高露潔集團等國內知名集團企業，也有來自比利時、美國等國的多家外企，已經形成成熟的產業鏈和可觀的規模集聚效應。區內的地很緊張，不下十幾家企業，都排著隊等地。陳德康說：「如果不搞拍賣，政府還真是沒辦法。」
揚州市國土資源局儲備中心主任周國清認為，選擇在杭集鎮做工業用地拍賣出讓的試點，局裡是反復掂量過的。在這里，不是政府找企業，而是企業找政府，政府不是在招商「引」資，而是在招商「選」資，在這種氛圍下，搞工業用地招拍掛勢在必行。
江陰市今年以來已經有10塊工業用地通過市場成交，以掛牌形式居多。哪怕只有一家摘牌，但它與協議方式性質完全不同。國土部門的同志說，這個做法向社會傳達了一個鮮明的信號：工業用地像經營性用地一樣，要走市場。
無錫市委、市政府在今年7月下發的一個關於推進高水平節約集約用地的文件中明確提出：「從年內開始，增量用地用於工業性項目的必須全部通過市場進行配置，存量用地用於工業性項目的至少50%要通過市場進行配置。」記者注意到，盡管當時規定是增量用地百分百、存量用地50%要通過市場進行配置，力度還不夠大，但無錫的這個文件畢竟比國務院31號文出得早一些。
無錫人說，工業用地價格這么低，集約用地就搞不成，用地壓力會越來越大。
記者發現，對工業用招拍掛的規定，江蘇一片擁護聲。
槌聲落，掌聲起——招拍掛的多贏效應
槌聲落下，掌聲響起。這掌聲既來自政府和行政主管部門，也來自企業投資商和失地農民。
揚州市國土局的同志說，工業用地協議低價出讓，征地補償安置是政府貼錢做，一是標准低，二是到位遲。通過招拍掛，工業用地價格復位，政府收足了錢，補償就高不就低，錢能很快給到農民手裡。陳德康說，杭集鎮在整個揚州地區屬於相對富裕的地區，地價水平較高，農民補償安置費用本身就高，協議出讓每畝16萬元只是個成本價，政府還要貼錢搞征地農民補償安置。拍賣拍出了每畝21萬元的好價錢，農民安置就不成問題了。
無錫國土資源局局長王雲鶴經常掛在嘴邊的一句話說就是：「每減少一畝耕地，就要增加兩名失地農民。因為地太便宜了，他才不好好用。花大價錢買來的土地，看他會不會精打細算！」「對節約集約利用土地來說，這一招顯然來得更有效。」吳偉坤說，過去我們管得很辛苦，卡投資強度、投資密度，卡建築密度、建築容積率，可還是不一定管得住。明明1000萬元的投資項目，他可以搞個批文，說成是1億元的項目。市場機制，可以逼用地者節約集約用地，政府管理也能變被動為主動。
江陰友邦交通設備有限公司的例子很有說服力。公司要上新項目，打算要五六十畝地。後來通過拍賣，買了一塊近20畝的地，項目也落戶了。公司主管曹良興說，精打細算20畝也夠了，要向空中發展，蓋三層廠房，辦公樓也不單獨砌了，就放在廠房一角。
工業用地招拍掛會不會影響招商引資？實踐證明，這個顧慮是多餘的。陳德康說，協議出讓地價低，即使高於最低保護價，政府要搞幾通一平，安置補償失地農民，得倒貼不少錢。可以說，供地越多，政府貼錢越多。通過拍賣有了錢，政府不僅可以更好地安置農民，還有富餘搞其他建設。
事實上，對地方政府來說，工業用地招拍掛帶來的另一個好處是幫助他們更便捷地實現招商選資。企業買地，要具有一定的實力，土地出讓合同中對建築容積率、投資總額、單位用地面積的投資強度、非工業設施的用地比例以及動工、竣工日期等都提出明確要求，就如同設定了一道道擇優錄用的門檻，不達標的企業只能敬而遠之。「這為我們減少了麻煩。」一位地方政府官員這樣表示。
在協議出讓的機制下，土地價格多是談判談成的。桌面上怎麼談的大家清楚，但桌底下怎麼談的，誰也不知道。通過市場化配置，操作公開、透明，這種貓膩兒也就自然消失了。
更重要的是，這樣做，有助於抑制地區間降價招商的惡性競爭。蘇南好幾個國土部門的同志認為，過去地區間以犧牲土地為代價搞惡性競爭，便宜了投資商。有的投機商低價吃進大片土地後，成了「二地主」，坐享土地增值之利。通過市場化供地，既可以促進節約集約用地，又有利於建立一個規范有序的投資秩序，優化產業結構。
企業雖然增加了用地成本，但能夠公平地拿到土地，項目順利上馬，也很歡迎招拍掛。至於企業拿地的成本高了，企業並不很在乎，尤其是有實力的企業。江陰友邦交通設備有限公司的曹良興說，在9月22日江陰的土地拍賣會上，他們以314萬元的總價款拿到了一塊近20畝的土地，他當時的心情「比中大獎還要高興」，因為「如果沒有這次拍賣，我做夢都不敢想會拿到地段這么好的地」。他告訴記者，早在今年4月，公司就已經洽談好了一個項目，資金也已到位，等了幾個月，就是苦於沒有場地。當時他們面臨的選擇只能到河北建廠，但這樣一來運輸成本就相當高。如今競得的這塊地，對他們來說簡直是雪中送炭。他們當初作了成本核算，雖然每畝地價增加了四五萬元，總價多出30%，但是馬上可以建設投產，算經濟賬可以承受。
不少投資者表達了同樣的心態。他們說，從市場上拿地，雖然比過去價位高，但大家心裡敞亮，因為是通過市場公平競爭所得，物有所值。
工業供地走市場，還有很長一段路——好文件關鍵要落實好
「雙軌制」是大家對當前工業用地現狀的評價。對於江蘇大多數地區來說，工業用地招拍掛仍然沒有破題。少數率先實踐的地區，如經營性用地招拍掛推進的歷程一樣，工業用地的市場化之路也並不平坦。看來，工業供地走市場，還有很長一段路。
首先是觀念的轉變。一些國土部門的同志說，目前招商引資仍然是許多地方政府的主要目標。實行工業用地招拍掛，就怕把外來投資項目都趕走了。有的地方政府領導認為工業用地實行公開出讓，會弱化政府對企業和用地者的調控力度，影響當地的經濟發展。
再有就是怕「水往低處流」，怕有的地方搞，有的地方不搞，「搞了的肯定要吃虧」。
「觀念的轉變肯定需要一個過程。好在31號文件的出台，一定會大大縮短這一過程。」國土部門的許多同志對此深信不疑。
大家一致認為，關鍵是要把文件落實好。
各地對於31號文件中提出的由國家統一制定和公布工業用地最低價出讓標准，非常關注。記者在蘇南等地了解到，各地已經制定了最低保護價標准，在實際中也是按照標准執行的，並沒有零地價或超低地價的現象。但據部有關人士介紹，全國並不平衡，有1/3的省制定並公布了協議出讓的最低價標准，1/3的省正在研究制定過程中，另有1/3的省還沒有標准。
現有的供地程序也需要改變。過去是先立項，再供地；實行工業用地招拍掛則是先供地，程序變了，需要轉變機制，調整操作。
31號文件下發後，無錫市國土資源局在政策層面的研究上也更進一步，很快草擬出《關於工業性項目等用地市場化運作的實施意見》，提交市委、市政府送審。記者發現，在這一實施意見中，無錫市將用地招拍掛實施的范圍進一步擴展，將生產性工業用地、科研設計用地、工業區配套設施用地、外來人口集中居住用地、工業性物流項目用地、金融保險項目用地、營利性公用設施用地、營利性教育用地、營利性醫療衛生用地等都納入招拍掛供地的范圍。用他們的話說就是，除了劃撥用地外，所有的其他用地通通走市場。
無錫市計劃今年在全市范圍內全面推開工業用地招拍掛工作。「我們熱切盼望著31號文件配套文件的早日下發。不過，我們不會等。」「因為，實踐已經證明這條路遲早得走也一定走得通。」