① 50萬平方米面積多大呢可以容納多少人呢
容積率=佔地面積/建築面積=6315/20000=0.32
1、 請問建設部規范的細則是什麼？我不知道
我經辦過1200戶小區20000平方米的底商，該小區毫無可輻射的其它范圍（5年後的今天有所改觀，但所輻射的地方也有自有商業呀）。1200戶×3.5人=4200人，算5000人也人均4平方米的商業面積，算不算超規范？上海也沒到1：1.1，何況上海是全中國人去消費的地方。該項目現已售完，雖然經歷來了5年多時間，但售價為同期住房售價的3倍，目前有30%的經營空置（這個對開發商不重要）。
順便說一句：我現在經辦的土地已拍得2年了，其中商業用地面積的控規由我司自定後報規劃局審批即可。甚至於某些地方城投公司，完全和當地規劃部門就一套班子兩塊牌子，土地性質和容積率他們自己說了就算，跟他們講規范就是扯淡，若規范有商業體量限制那我就專門劃部分地出來作商業用地。
2、 你認為的社區商業定規模的目的是什麼？或者你所認為不拍腦袋出來的是個什麼結果？
如果是站在市政規劃角度來調節全區域的商業人均體量（按你的說法象是這個意思），使區域內盡可能所有商業都和諧發展，那你是理論化的學者人物，但手握實權的人不吃你這套。政府可能會利用類似理論炒作區域忽悠發展商買地皮，然後發展商與政府一道接著忽悠投資人買房子。他們的核心目的都是賣高價，然後政府報告里多幾個零。
3、 你所說考慮的市場空間是什麼空間？是誰的空間？
現在市場空置率是很高，但大部分空置的風險和損失都轉移到投資人那裡去了。好賣不是開發商的市場空間那什麼是開發商的市場空間？
4、 商業空置高誰沒有責任？沒有你所謂的「優質」商業物業的沖擊市場空置率有那麼高嗎？
5、 優質與非優質都是相對的，公認成功的商業哪個不是不停的工程整改和經營調整來維持他的「優質」的？管你是通過賣也好租也好，賺錢才是硬道理，你不沖擊市場自然有人沖擊市場，無論你做什麼樣的體量都是搶奪和瓜分市場。也沒見你為其它人留條活路而退出這個行業呀？所以不必假扮什麼道貌岸然的來教訓人。
至於坪效那是經營管理，跟銷售新開發的社區商鋪沒多大關系（帶租約銷售是另一回事），只能參考周邊租金計算投資回報率。